農地法は強い

弊社には様々な不動産にまつわるご相談が寄せられます。

最近、次のようなご相談を受けました。

【現在保有している土地を売却したい。
その土地は登記簿上、地目が「畑」になっているが、数年前に父が土を入れ、雑種地に変えている。】

といったご相談内容でした。

地目が「田」「畑」などの場合で、
不動産を売却するときには、
【農地法】に定める許可を取得する必要があります。
※一部許可不要の場合あり。

この農地法は強力な法律です。

万が一農地法に、基づく許可を取得しないで
売買契約をしてしまった場合、その売買契約は
無効となってしまいます。

また、それだけでは済まず、
「３年以下の懲役又は３００万以下の罰金」
※法人には１億円以下の罰金
という厳しい罰則が規定されています。

※農地保有されている皆さま、お気を付けください。

「不動産を売却するとき」と記載しましたが、
実際には
・農地を使用する人が変わるとき（３条許可）
・農地の使い方が変わるとき（４条許可）
・農地の使い方も使う人も変わるとき（５条許可）

といったように区別されています。

ここでいう農地とは、登記上「田」や「畑」などに
なっている場合はもちろんですが、登記上「雑種地」に
なっているが、現況「畑」になっている場合などにも
農地法が適用されることがあります。

登記簿、現状、両方の角度から農地を守ることに
目を光らせているのです。

今回のケースでは？

今回のケースを分析すると、
まずお父様が畑を雑種地にする際に農地法４条許可が
必要でした。

「畑」として使用していたものを「雑種地」に変える
わけですから。

しかし、ご本人様はこの許可自体をご存知なかったので、
許可取得をされておりません。
※不動産会社でも農地法を理解していない人が多いので、
無理もないかもしれません。

そこで今回の土地を売却する場合には、
農地法５条許可を取得することになります。

既に「使い方」は変わっていますが、あくまで登記簿上は「畑」
のままですし、今度は「使う人」も変わるわけですから。

今回無断転用していることについての罰則については、
農業委員会・知事との協議が必要になるかと思います。

いずれにしましても、農地を勝手に売却することはできません。
勝手に売却してしまうと、「売買契約無効」「違約金の発生」
などという事態が発生しかねません。

もし農地の売却や転用をお考えの方は、
信頼できる不動産会社や専門家にお尋ねください。

もちろん当社でもご相談お待ちしています。

投稿日：2017年11月8日
ルート・イノベーションスタッフブログ