既存住宅売買瑕疵保険　加入してほしい時は？

 

売主が誰かで方法が変わる

 

購入者にメリットのある既存住宅売買瑕疵保険。

 

この制度、実はまだあまり浸透していません。

 

※来年の宅建業法改正で、インスペクションが正式導入されるので
少しは認知度高まりそうですが・・・

 

さて中古住宅を購入したい人が、購入物件に対して
既存住宅売買瑕疵保険加入をしてほしいと思ったとき、
どうするべきでしょうか。

 

これは、売主が誰かによってアプローチの方法が
異なります。

 

①売主宅建業者の場合

この場合は、仲介会社を通じて普通に依頼をします。

瑕疵保険は、売主が加入してくれないと適用になりません。
※引渡までに加入していることが条件の制度なので。

「買いたい」と思った不動産があり、購入申込書を差し出す際に、
条件として「既存住宅売買瑕疵保険加入」を盛り込む必要が
あります。

 

ただし、金額交渉や他の内容もたくさん条件として購入提示した場合、
売主業者は売却を敬遠する可能性もありますのでご注意ください。

 

②売主が宅建業者以外の場合

瑕疵保険には、「業者売主：一般買主」のパターンと、
「一般売主：一般買主」のパターンがありますが、
後者は前者に比べてなお、認知されていません。

 

そのため、仲介会社も既存住宅売買瑕疵保険を知らない
ケースが散見されます。

 

売主が加入するのが瑕疵保険とお伝えしましたが、
もちろん加入するにはお金がかかります。

そして、加入する際に現場調査がありますが、
調査費用も必要になります。

 

一般の売主様からすると、
「別に私になんのメリットもないから、お金出してまで加入したくない」
というのが本音だと思います。

※実際には瑕疵発見時に保険がおりるというメリットがあるのですが、
「瑕疵担保免責」という売買契約内容にすれば、そもそも瑕疵担保を
負う必要がなくなるので、売主様にとっては敬遠されます。

 

 

そんな中で、加入してもらいたいときには、
「加入費用・調査費用等は私が払うので、加入してもらえませんか？」

 

と仲介会社を通じてお願いしてみましょう。

 

加入してもらえれば、すまい給付金により、
加入に要した費用等がチャラになるケースもあります。

 

しかしこの瑕疵保険、
思わぬトラブルになるケースもございます・・・

 

 

全ての物件が加入できるわけではない

加入時に調査が必要というお話は先述の通りですが、
調査の結果、「加入できない」という事態が生じることも
あります。

 

 

事実、当社が中古マンションをリフォームをして販売する際に、
瑕疵保険加入しようと専門機関に調査してもらいましたが、
マンション共用部分に少しの亀裂があったために、加入できませんでした。

室内の話であれば補修するのですが、
中古マンションのような集合住宅の場合、共用部分なども調査対象に
なり、万が一共用部分にキズが見つかった場合は、区分所有者１人の
一存ではどうすることもできません。
この場合は諦めるしかないでしょう。

 

もし調査をした結果、加入できなかった場合には、
調査費用は戻ってきませんので、覚悟が必要です。

 

 

 

そして、ここからは潜在的なトラブル要因ですが、
瑕疵保険加入のための調査を行うということは、
建物の状態をチェックするという事です。

 

加入できるできないに関わらず、
物件の簡単には確認できない傷が露わ（あらわ）になります。

 

当然、加入する場合にはその傷を補修しなければなりませんが、
一般売主からすると「自分が頼んで行った調査でもないのに、
なんで私が修復しないといけないのか」と思う方もいるでしょう。

また、その物件を結局買主が購入しなかった場合でも、
仲介会社は次の購入希望者へ調査の内容をお伝えしなければ
なりません。

 

仲介会社は「知っていることを伝える」という義務を負っています。

 

その結果、購入希望者が見つかりづらくなるケースもでてきます。

 

購入希望者からすると、調査結果を確認できてすごく良いことですが、
売主からすると、重箱の隅をつつかれた気がする人もいらっしゃる
ことだと思います。

 

 

いずれにしても、その辺りは敏感なお話になりそうです。

 

 

 

不動産購入を検討していらっしゃる方で、瑕疵保険加入をお願いしたい
人は、瑕疵保険について熟知している不動産会社へご依頼ください。

 

投稿日：2017年11月15日
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