賃貸「仲介手数料無料」の裏事情

仲介会社の報酬形態とは？

 

無料。

 

誰でもこの言葉は魅力的に思いますよね。

しかし、昔の人曰く、「タダより怖いものは無い」そうです。

 

 

 

今回は、

街角でよく見かける「仲介手数料無料」の裏事情を
お話します。

 

 

 

皆さんご承知の通り、賃貸専門の不動産会社の数は
とてつもなく多いです。

 

 

大阪の中心部でも、隣り合わせた賃貸仲介会社がいくつも
連なっております。

 

 

そんな中で、賃貸仲介会社が他社と自社のサービスの差別化を
図る目的で行った代表例が、この「仲介手数料無料」です。

 

自分のお店に来て欲しいためのサービスです。

 

 

 

 

本当に仲介手数料払わなくていいの？

 

 

と思った方もいらっしゃるかもしれませんが、

 

 

それは本当に払わなくていいです。

皆さんは。

 

 

 

 

一般的な賃貸不動産は、

 

 

貸主→→→→→管理会社→→→→→賃貸市場

管理依頼              　　　  賃貸募集

 

 

借主→→→→→賃貸仲介会社→→→賃貸市場

物件探し依頼               　　　 検索

 

このような構造になっており、賃貸市場を通じて、管理会社と
賃貸仲介会社が繫がります。
※管理会社兼賃貸仲介会社となる場合も多いです。

 

 

 

通常の慣習で考えると、居住用不動産探しにおいて、
借主が賃貸仲介会社を通じて物件を探し、契約をしたら、
借主は賃貸仲介会社に仲介手数料として【賃料の1ヶ月分】
を支払うことになります。

 

 

 

実はこの慣習こそ、不動産業界が一般の方に対して仕掛けている
罠なんです。

 

 

 

不動産取引を規制している宅建業法および国交省告示により、
宅建業者が、居住用賃貸仲介でお客様から頂戴できる報酬は、
【仲介の依頼者の承諾を得ている場合を除き】、賃料1ヶ月分
の0.54倍以内となっています。
※承諾ある場合は、賃料1ヶ月分の1.08倍以内まで報酬受領可能。

 

 

 

 

つまり法令上は、借主の承諾が無い限り、賃貸の半額＋消費税
しか報酬をもらえないことになっています。

 

 

「私が賃貸物件を決めた時には、承諾もしてないのに1ヶ月分の
仲介手数料取られました！怒」

 

と言われる方もいらっしゃると思います。

 

 

しかし、賃貸物件を契約した時の重要事項説明書をよく見てください。

 

そこに、【仲介手数料●●●●●円】と記載されているはずです。

 

賃貸仲介会社は、この明記および借主の署名押印をもって
【承諾あり】の建前にしているんです。

 

 

「承諾があるから、1ヶ月分＋消費税をもらっている」

 

これが不動産業界の慣習になっています。

 

 

なので、

「仲介手数料半月分」

と看板を掲げている賃貸仲介会社は、本当は当たり前のことを
言っているだけなのです。

 

 

 

「それにしても仲介手数料無料なら、半月分安くなるから魅力的」

 

と思われるでしょう。

 

 

ここにカラクリがあります。

 

 

 

本当に無料で仕事をするする会社があると思いますか？

 

ボランティアでは無いので、非営利なことをするわけがありません。

 

 

 

では、賃貸仲介会社はどこから収入を得ているのか。

 

 

貸主からお金を貰っている

 

 

先述の通り、貸主は管理会社に依頼して物件募集をしますが、
その際貸主から管理会社に対して、

 

「入居が決まったら、入居を仲介してくれた賃貸仲介会社に
対してお金をあげて」という話がまとまっています。

 

このように貸主から仲介会社に支払われる費用を【広告料】
と言い、賃料の0.5ヶ月分や1ヶ月分などという設定がなされています。
※広告料が全く無い物件もあります。

 

 

この広告料は、物件の人気に応じて額が決まります。

 

 

人気の無い物件なら広告料が多く、人気の高い物件なら広告料は
低い（もしくは0）となります。

 

 

 

 

仲介手数料無料の賃貸仲介会社は、この広告料をもらえるので、
仲介手数料を無料にしても運営出来るのです。

 

 

 

 

 

さて、気づかれましたでしょうか？

 

 

 

 

そうです。

つまり、仲介手数料無料の賃貸仲介会社は、広告料がでる物件しか紹介しません。
※もしくは自社管理物件の紹介。

広告料の無い物件を紹介すれば本当のボランティアになりますから。

 

 

 

そして担当者には会社のノルマがあります。
それ故に広告料の高い物件から優先的に紹介してきます。

 

 

 

 

もし皆さんが幅広く物件を紹介してほしいと思った場合、仲介手数料を支払うか、
もしくは仲の良い不動産会社の人に相談しながら進める方が良いでしょう。

また、ご自分で気に入った物件を予め探しておき、管理会社へ直接お話にいく
ということもできます。(その場合、ご自身の手間がかかりますが。)

 

このメカニズムをご理解いただいたうえで、物件探しをしてみてください。

投稿日：2017年11月22日
ルート・イノベーション スタッフブログ