第三者(三ため)契約って何？

 

ひと昔で言う中間省略登記

不動産投資を行っている方であれば、
聞いたことのある契約方法かもしれません。

 

第三者契約。

別名では
「三ため契約」
「新・中間省略契約」
などと表現されます。

 

今回はこの第三者契約について
簡単にご説明します。

 

不動産売買取引において、
A→Bへ売買が行われた後に、
B→Cへ売買が行われるケースがあります。

 

いわゆる転売とよばれる行為です。

 

Aが不動産の資金化を急いでいるときや、
Bが提示した金額に納得した場合などに
行われる契約です。

 

この取引が行われた場合、
A→Bへの所有権移転登記をした後、
B→Cへの所有権移転登記を行う事が
通常です。

 

 

そして、
上記のように所有権移転を行った場合には
BとCそれぞれに
・登録免許税
・不動産取得税
という税金が課されます。

 

 

短期間の間に
A→B→Cと所有権が移転するのに、
BCそれぞれに税金が課されるのは
もったいないということで、
流通コスト削減のために行われていたのが
かつての【中間省略登記】でした。

 

この中間省略登記では、
A→B→Cと売買契約を行いますが、
所有権移転登記は
A→Cで直接行うというもので、
2005年の不動産登記法改正まで
行われていた方法です。

 

中間省略登記は、
不動産登記法改正により
出来なくなりました。

 

理由は、
実体ではA→B→Cと所有権が移転しているのに、
A→Cへと直接所有権移転するということは、
実体と登記申請にズレがあり、
登記が受理されなくなったからです。

 

 

そこで現在、
中間省略登記と同じように
流通コストを削減するために
行われているのが
第三者契約です。

 

第三者契約

第三者契約では、
AB間、BC間の契約時に
それぞれ必要な内容を記載することで、
A→Cへの直接所有権移転が
可能になります。

 

具体的な内容は割愛致しますが、
かつての中間省略登記と異なる部分は、
Bが所有権を取得しないという部分です。

 

この方法で、
実体と登記申請に整合性を持たすことが出来るので、
登記が受理されます。

 

 

第三者契約を行う場合には、
上記記載の必要事項の記載や
法的理解に明るい仲介会社が必要不可欠です。

 

 

不動産取引において
多く活用されている契約方法ですが、

本ブログ記載の
「そもそもの知識」を把握していない
仲介担当者も多くおり、

 

トラブル事例もちらほら聞きます。

 

 

今後第三者契約を行う予定の
投資家様がいらっしゃいましたら、

契約書の確認をしっかり行ってください。

 

 

 

 

投稿日：2018年1月29日
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