投資用シェアハウスの被害について

 

利回りばかり考えると・・・

2018年2月5日全国賃貸住宅新聞
によると、
新築シェアハウスをサブリースする
会社（以下A社）で1月分のサブリース
家賃不払いが発生したそうです。

 

この会社のスキームは以下の通りです。

 

①投資家に土地を紹介

②投資家が土地を購入

③A社がシェアハウスを建設

④A社が投資家と賃貸契約で
シェアハウスを借上げ

⑤A社が入居者を募り、管理

 

このような内容です。

図にすると、

投資家　⇔(賃貸)　A社　⇔(転貸)　入居者
 

こうなります。

 

記事によると、
A社が建設するシェアハウスは、
高い価格で建物を販売するために、
サブリース賃料が高く設定されて
いたそうです。

そのため、
ひどい場合では、
実際の入居賃料と2倍の開きが
あるものもあるそうです。

 

事業が成り立つわけありませんね。

 

A社が入居者から仮に５万円を
転貸料として受け取り、
A社は投資家に賃料として
10万円を払うということですから、
おもいきり赤字です。

 

A社には5億円の赤字があったそうです。

 

また、建物自体を見ても、
共用ラウンジが無いなど、
シェアハウスの醍醐味など度外視し、
入居者のコミュニケーションも
図れない構造だそうです。

 

そして、管理についても
1万室以上あるにもかかわらず、
スタッフは30名程度だそうです。

管理が行き届くわけがありません。

 

 

以上が事実関係です。

 

以前、
ブログでも記載致しましたが、
シェアハウスを通常の賃貸物件と
同一線上で検討するのは大間違い
だと思います。

 

利回りだけで考える代物ではありません。

 

入居率や、退去防止など、
管理者の経営方法1つで大きく変化します。

 

入居者に快適で楽しく生活して
もらえるような仕掛けを行わないと
誰も住み続けてくれません。

 

そもそも、
「儲かるなら建物だけ建築して、あとは
人に任せよう」
という考えが失敗を招きます。

 

私は単純な投資商品として
シェアハウスを検討することに疑問を
もっています。

 

普通の賃貸物件であれば
入居者と管理者の距離はある程度
保たれているので、
それこそ【不動産投資】と
考えることができますが、
シェアハウスでは入居者と管理者の
距離は極めて近くなります。

 

管理者のコミュニケーション能力が
必要不可欠です。

 

弊社のオーナー様で、
シェアハウス運営のご相談をしてこられた
方には、まずオーナー様が運営することを
前提にお話し、向き不向きをご判断頂いています。

 

あるシェアハウス運営会社の方が
おっしゃっていました。

 

「不動産会社が新規参入したシェアハウスは
つぶれているものが多い。利回りだけみているから。」

 

弊社が自社で運営しているシェアハウスでも、
本当に通常の賃貸物件と管理の勝手が違います。

 

定期的に訪問し、
入居者と会話をし、お酒を飲み、遊び、
皆で外にご飯を食べに行き、
交流しています。

 

多くのシェアハウスは
シェアハウス毎にコンセプトが
あるものですから、
そのコンセプトに沿ったコミュニケーション
が必要不可欠です。

 

今回の事件では、
「利回り」だけを考えて
このようなことになったのだと思います。

 

これからシェアハウス投資をご検討の方は、
まずは自分が管理することを考えて
検討してください。

 

物理的に管理ができない場合でも
管理はどのようにするのかを
委託会社などから学び、体験してください。

 

しつこいようですが、
シェアハウスは普通の【不動産投資】
とは意味が違います。
【民泊】とも全く異なります。

 

困ったことがあれば
お気軽にご相談ください。

投稿日：2018年2月5日
ルート・イノベーション スタッフブログ

賃貸借契約、腑に落ちないこと

 

重要事項説明書の作成

賃貸物件に入居する場合、
窓口となる仲介会社と
管理会社では以下のような
やりとりがなされます。

①申込書の提出
②初期費用明細の受領
③入金・送金
④契約書・重要事項説明書作成
⑤契約
⑥鍵受領・入居

 

このような流れの中で、
いつも腑に落ちない箇所があります。

 

④の重要事項説明書作成についてです。

 

売買取引の場合、
契約書と重要事項説明書は
基本的に売主様側の仲介会社が作成します。

 

これは、
本物件について把握しているのは
売主様とやり取りしている売主様側の
仲介会社であることや、買主様側の
仲介会社との協力という意味合いが
あるためです。

 

 

賃貸の場合、
契約書はオーナー様側の管理会社が
作成しますが、重要事項説明書は
借主様側の仲介会社が作成するのが
慣習になっています。
※エリアによって異なると思いますが、
大阪ではこのようになっています。

 

私個人としては、
あまり好ましいことだと思っていません。

 

これまで弊社が入居付け
させて頂いた時も、
管理会社から
「やっぱり重要事項説明書に
この文言いれてもらえますか？」
といったやりとりがたくさんありました。

 

実に無駄な動きです。

 

そもそも、
管理会社が宅建業者の場合、
重要事項説明義務は管理会社にも
あるわけです。
※自ら貸主の場合は除きます。

 

とすれば、
管理会社としてのリスクヘッジとして、
契約書作成時に重要事項説明書も作成して、
仲介会社との認識の差異がないように
すべきだと思います。

 

そうすることが、
オーナー様、入居者様、管理会社、
仲介会社の全員にとってトラブルを
防げる方法だと思います。

 

弊社では、
弊社管理物件に入居付け頂いた場合には
必ずこちらで重要事項説明書を作成
しています。

 

正直、
契約書を作成するのであれば、
重要事項説明書を作成するのは
さほど時間を要するものでは
ありませんし、物件については
仲介会社よりも管理会社の方が
理解しているはずなので、
理に適っています。
※売買取引と違い、
賃貸取引では重要事項説明書より
契約書の方が分量が多いです。

 

また、書式も統一している方が
漏れが無くて良いです。

 

 

先般、入居付けさせていただいた管理会社は
重要事項説明書も作成してくれました。

その時、
「しっかりしている管理会社だな」
と思いましたが、

でも本来あるべき姿はこうだと
思いました。

 

以上、
賃貸契約の腑に落ちないお話でした。

投稿日：2018年2月3日
ルート・イノベーション スタッフブログ

外国人入居者を受け入れた方がよい？

 

 

今の時代だからこそ

少子高齢化、賃貸住宅の供給過多で
賃貸経営競争で勝ち残るためには
努力が必要です。

 

本日弊社にご相談頂きました
オーナー様も、空室に悩む
オーナー様でした。

 

空室対策には様々な方法があります。

 

建物美観を変える事や、
人気設備の導入、
賃料の値下げなど、

 

オーナー様方は
たくさんの努力をしていらっしゃいます。

 

弊社でご相談を頂いた際には
まず、費用をかけない空室対策(収益アップ)を
ご提案しています。

 

限界があるケースも勿論ありますが、
まずは費用をかけない改革を優先すべきです。

 

ご提案の一つとして、
【外国人入居者の受け入れ】
があります。

 

エリアでの制約はありますが、
外国人の需要があるのであれば、
積極的に受け入れるべきです。

 

 

オーナー様の中には

『外国人の受け入れはちょっと・・・』

 

と思われる方も多くいらっしゃいます。

 

 

しかし
弊社からすると、
外国人の方と日本人の方との差は
ありません。

 

外国人の方を受け入れる場合には
下記のようなメリットがあります。

 

・物件の変える事の出来ない特性
(立地・３点ユニット)などを気にせず
入居してくれる

・口コミで物件を紹介してくれる

・今後も来日増加が見込める

・駅から遠くても自転車移動

・お金もしっかり入金してくれる
※外国人専門保証会社がある

・ルールも守ってくれる

など。

 

 

 

”外国人入居者が賃貸ルールを守らない”

というのはある種、偏見です。

 

入居時にしっかり説明すれば、
お金もしっかり入金してくれますし、
居住ルールも守ってくれます。

 

 

まだまだ外国人の方にとっては
入居しづらいのが日本の賃貸市場の現状です。

 

ぜひ外国人の方を受け入れてください。

 

※入居時説明の注意点など
お気軽にお問い合わせください。

投稿日：2018年1月31日
ルート・イノベーション スタッフブログ

第三者(三ため)契約って何？

 

ひと昔で言う中間省略登記

不動産投資を行っている方であれば、
聞いたことのある契約方法かもしれません。

 

第三者契約。

別名では
「三ため契約」
「新・中間省略契約」
などと表現されます。

 

今回はこの第三者契約について
簡単にご説明します。

 

不動産売買取引において、
A→Bへ売買が行われた後に、
B→Cへ売買が行われるケースがあります。

 

いわゆる転売とよばれる行為です。

 

Aが不動産の資金化を急いでいるときや、
Bが提示した金額に納得した場合などに
行われる契約です。

 

この取引が行われた場合、
A→Bへの所有権移転登記をした後、
B→Cへの所有権移転登記を行う事が
通常です。

 

 

そして、
上記のように所有権移転を行った場合には
BとCそれぞれに
・登録免許税
・不動産取得税
という税金が課されます。

 

 

短期間の間に
A→B→Cと所有権が移転するのに、
BCそれぞれに税金が課されるのは
もったいないということで、
流通コスト削減のために行われていたのが
かつての【中間省略登記】でした。

 

この中間省略登記では、
A→B→Cと売買契約を行いますが、
所有権移転登記は
A→Cで直接行うというもので、
2005年の不動産登記法改正まで
行われていた方法です。

 

中間省略登記は、
不動産登記法改正により
出来なくなりました。

 

理由は、
実体ではA→B→Cと所有権が移転しているのに、
A→Cへと直接所有権移転するということは、
実体と登記申請にズレがあり、
登記が受理されなくなったからです。

 

 

そこで現在、
中間省略登記と同じように
流通コストを削減するために
行われているのが
第三者契約です。

 

第三者契約

第三者契約では、
AB間、BC間の契約時に
それぞれ必要な内容を記載することで、
A→Cへの直接所有権移転が
可能になります。

 

具体的な内容は割愛致しますが、
かつての中間省略登記と異なる部分は、
Bが所有権を取得しないという部分です。

 

この方法で、
実体と登記申請に整合性を持たすことが出来るので、
登記が受理されます。

 

 

第三者契約を行う場合には、
上記記載の必要事項の記載や
法的理解に明るい仲介会社が必要不可欠です。

 

 

不動産取引において
多く活用されている契約方法ですが、

本ブログ記載の
「そもそもの知識」を把握していない
仲介担当者も多くおり、

 

トラブル事例もちらほら聞きます。

 

 

今後第三者契約を行う予定の
投資家様がいらっしゃいましたら、

契約書の確認をしっかり行ってください。

 

 

 

 

投稿日：2018年1月29日
ルート・イノベーション スタッフブログ

悪質滞納者の鍵を勝手に替えてもよい？！

 

自力救済の禁止知っていますか？

弊社にご相談頂く内容の中で、
オーナー様から、
「悪質滞納者を何とかしたい」
というお声をよく頂きます。

 

悪質滞納者の解決は
弊社でも何度も経験があります。

 

その気苦労は熟知していますので、
本当に気の毒に思います。

 

悪質滞納者問題には解決方法があり、
一歩一歩のアプローチが大切です。

 

ご相談頂くオーナー様は、
たいへん気が立っていらっしゃる事が多く、

 

『こんなことなら、
留守の間に鍵を交換してしまおう』

 

とおっしゃる方もいらっしゃいます。

 

 

お気持ちはわかりますが、
仮にそのような事をしてしまえば、
【自力救済】として法的にオーナー様が
悪くなりかねません。

損害賠償の対象になってしまいます。

 

【自力救済】とは、
法的な手続きに則らないで、
実力行使で解決しようとすることです。

 

日本は法治国家で、
【自力救済】は原則禁止されています。

 

勝手に入居者の鍵を替えると、
自力救済に該当し、
逆に損害賠償請求されてしまいかねません。

 

 

滞納問題が悪化しないように、
そもそも連帯保証人や保証会社への
加入をしてもらうわけですが、
中古１棟マンションを購入した場合には、
なかなか円滑に解決できない場合もあります。

 

 

そんなときの為に、
信頼できる管理会社へ管理を委託し、
間に入ってもらって、
問題を解決していくのがベターです。

 

賃料回収業務は
管理会社の仕事の一つであり、

オーナー様の大切な資産を守る為の
大事な業務です。

 

回収能力の低い管理会社は
管理会社とはいえません。

 

 

しっかり見極めて管理委託してください。

投稿日：2018年1月27日
ルート・イノベーション スタッフブログ