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0円

仲介会社の報酬形態とは?

 

無料。

 

誰でもこの言葉は魅力的に思いますよね。

しかし、昔の人曰く、「タダより怖いものは無い」そうです。

 

 

 

今回は、

街角でよく見かける「仲介手数料無料」の裏事情を
お話します。

 

 

 

皆さんご承知の通り、賃貸専門の不動産会社の数は
とてつもなく多いです。

 

 

大阪の中心部でも、隣り合わせた賃貸仲介会社がいくつも
連なっております。

 

 

そんな中で、賃貸仲介会社が他社と自社のサービスの差別化を
図る目的で行った代表例が、この「仲介手数料無料」です。

 

自分のお店に来て欲しいためのサービスです。

 

 

 

 

本当に仲介手数料払わなくていいの?

 

 

と思った方もいらっしゃるかもしれませんが、

 

 

それは本当に払わなくていいです。

皆さんは。

 

 

 

 

一般的な賃貸不動産は、

 

 

貸主→→→→→管理会社→→→→→賃貸市場

管理依頼                   賃貸募集

 

 

借主→→→→→賃貸仲介会社→→→賃貸市場

物件探し依頼                   検索

 

このような構造になっており、賃貸市場を通じて、管理会社と
賃貸仲介会社が繫がります。
※管理会社兼賃貸仲介会社となる場合も多いです。

 

 

 

通常の慣習で考えると、居住用不動産探しにおいて、
借主が賃貸仲介会社を通じて物件を探し、契約をしたら、
借主は賃貸仲介会社に仲介手数料として【賃料の1ヶ月分】
を支払うことになります。

 

 

 

実はこの慣習こそ、不動産業界が一般の方に対して仕掛けている
罠なんです。

 

 

 

不動産取引を規制している宅建業法および国交省告示により、
宅建業者が、居住用賃貸仲介でお客様から頂戴できる報酬は、
【仲介の依頼者の承諾を得ている場合を除き】、賃料1ヶ月分
の0.54倍以内となっています。
※承諾ある場合は、賃料1ヶ月分の1.08倍以内まで報酬受領可能。

 

 

 

 

つまり法令上は、借主の承諾が無い限り、賃貸の半額+消費税
しか報酬をもらえないことになっています。

 

 

「私が賃貸物件を決めた時には、承諾もしてないのに1ヶ月分の
仲介手数料取られました!怒」

 

と言われる方もいらっしゃると思います。

 

 

しかし、賃貸物件を契約した時の重要事項説明書をよく見てください。

 

そこに、【仲介手数料●●●●●円】と記載されているはずです。

 

賃貸仲介会社は、この明記および借主の署名押印をもって
【承諾あり】の建前にしているんです。

 

 

「承諾があるから、1ヶ月分+消費税をもらっている」

 

これが不動産業界の慣習になっています。

 

 

なので、

「仲介手数料半月分」

と看板を掲げている賃貸仲介会社は、本当は当たり前のことを
言っているだけなのです。

 

 

 

「それにしても仲介手数料無料なら、半月分安くなるから魅力的」

 

と思われるでしょう。

 

 

ここにカラクリがあります。

 

 

 

本当に無料で仕事をするする会社があると思いますか?

 

ボランティアでは無いので、非営利なことをするわけがありません。

 

 

 

では、賃貸仲介会社はどこから収入を得ているのか。

 

 

貸主からお金を貰っている

 

 

先述の通り、貸主は管理会社に依頼して物件募集をしますが、
その際貸主から管理会社に対して、

 

「入居が決まったら、入居を仲介してくれた賃貸仲介会社に
対してお金をあげて」という話がまとまっています。

 

このように貸主から仲介会社に支払われる費用を【広告料】
と言い、賃料の0.5ヶ月分や1ヶ月分などという設定がなされています。
※広告料が全く無い物件もあります。

 

 

この広告料は、物件の人気に応じて額が決まります。

 

 

人気の無い物件なら広告料が多く、人気の高い物件なら広告料は
低い(もしくは0)となります。

 

 

 

 

仲介手数料無料の賃貸仲介会社は、この広告料をもらえるので、
仲介手数料を無料にしても運営出来るのです。

 

 

 

 

 

さて、気づかれましたでしょうか?

 

 

 

 

そうです。

つまり、仲介手数料無料の賃貸仲介会社は、広告料がでる物件しか紹介しません。
※もしくは自社管理物件の紹介。

広告料の無い物件を紹介すれば本当のボランティアになりますから。

 

 

 

そして担当者には会社のノルマがあります。
それ故に広告料の高い物件から優先的に紹介してきます。

 

 

 

 

もし皆さんが幅広く物件を紹介してほしいと思った場合、仲介手数料を支払うか、
もしくは仲の良い不動産会社の人に相談しながら進める方が良いでしょう。

また、ご自分で気に入った物件を予め探しておき、管理会社へ直接お話にいく
ということもできます。(その場合、ご自身の手間がかかりますが。)

 

このメカニズムをご理解いただいたうえで、物件探しをしてみてください。

投稿日:2017年11月22日
ルート・イノベーション スタッフブログ

 

 

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賃貸不動産管理のスペシャリスト

昨日、11月19日(日)は賃貸不動産経営管理士の

試験日でした。

 

私が宅建講師を務める、LEC東京リーガルマインドの
宅建受講生の皆さまも、スキルアップのためにこの試験
を受験された方も多くいました。

 

まだまだ認知度の低いこの試験。
何の資格かご説明いたします。

 

賃貸住宅管理業者登録制度

 

賃貸不動産経営管理士のお話をする前に、
まずは平成23年12月からスタートした、
「賃貸住宅管理業者登録制度」について
お話します。

 

従来、不動産売買や賃貸仲介の現場(いわゆる不動産取引業)においては
「宅建業法」といわれる法律規制がありました。
※該当国家資格:宅地建物取引士

また、分譲マンション管理業においては、
「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」という法律にて
規制がされております。
※該当国家資格:管理業務主任者

 

しかし賃貸管理の現場では、特別な法規制やルールなどが存在していなかった
為、賃貸管理業者独自のスキルやノウハウにて業務を行っていました。

 

そのため、敷金にまつわるトラブルを筆頭に、賃貸管理における
トラブルが後を絶ちませんでした。

そこでこの「賃貸住宅管理業者制度」がスタートしました。

こちらは任意加入の制度ではありますが、
登録した管理業者に対し、管理業務受託時の重要事項説明を
義務付けたり、業務状況の報告等を義務付ける制度です。

 

この制度により、管理を委託するオーナーからすると、
「〇〇戸管理実績のある会社なんだな」
「重要事項説明があるので、何の業務をしてくれるかわかりやすい」
といった事が把握できるメリットがあります。

 

また、入居希望者からすると、これから入居する物件の管理会社を見て、
「これだけ管理している会社であればコンプライアンス遵守も期待できる」
といったことを判断できる材料になります。

※賃貸住宅管理業者登録制度の詳細はコチラ

 

賃貸不動産経営管理士は、この登録制度化において活躍する資格です。

 

賃貸不動産経営管理士の業務

上記登録制度の登録業者は、事務所に1名以上の「賃貸不動産経営管理士等※」を
配置しなければなりません。
※一定の実務経験者含む

そして上述のとおり、登録業者がオーナーから管理業務を受託する場合には、
賃貸不動産経営管理士等が、

貸主に対する賃貸住宅管理に係る
重要事項の説明及び書面への記名・押印

貸主に対する賃貸住宅の管理受託
契約書の記名・押印

を行わなければなりません。

 

また、賃貸不動産経営管理士は、貸主借主の双方の利益を求めるべく、
賃貸不動産管理に起因する問題に対し、専門知識を駆使して対応
します。

※賃貸不動産経営管理士の詳細はコチラ

 

 

昨今、住宅供給過多や空室問題が拡がっている中で、
今後ますます役割が期待される資格です。

 

現在は民間資格ですが、
今後国家試験になることも検討されています。

 

賃貸不動産経営に興味のある方、
是非取得を検討してみてください。

 

※ちなみに、私がLEC東京リーガルマインドで行った
賃貸不動産経営管理士ガイダンス講座はコチラです。

投稿日:2017年11月20日
ルート・イノベーション スタッフブログ

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空中写真でタイムスリップできます

唐突なタイトルですが、
今回は住宅を購入される方、および歴史に興味のある方への
お知らせです。

 

私たち不動産に従事する者は、
お客様がご購入される土地について最大限調査を行う義務が
あります。

 

そこで今日は、私たちが利用しているサイトを1つご紹介
致します。

 

土地の古地図や過去の空中写真を簡単に閲覧できるコチラのサイトです。

 

【国土変遷アーカイブ(国土地理院)】

 

このサイトを利用すると、
ご自宅の過去の地図や空中写真をパソコンで簡単に閲覧することが出来ます。
※もちろん無料です。

 

場所によっては、昭和20年代の空中写真が閲覧出来たりします。

なんでも、米軍が撮影したものを国土地理院で保管しており、
そちらを公開しているそうです。

 

他にも、伊能忠敬が作製した伊能大図も閲覧できますし、
なんと、月の地形図まで閲覧出来ます。
※特殊な需要があるのだと思います。

 

 

本日お伝えしたかったことは、
皆さんがこれから不動産を購入されようとした場合に、
上記サイトを使って、過去の地歴や空中写真を確認することで、
リスクヘッジをして頂きたいということです。

 

購入したい物件、大昔は沼だったということが判明すると、
予め地盤について調査を依頼することもできます。

 

また、歴史がお好きな方は興味本位で自分の知っている場所の
空中写真を見るのも楽しいです。

 

ぜひ利用してみてください。

投稿日:2017年11月18日
ルート・イノベーション スタッフブログ

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売主が誰かで方法が変わる

 

購入者にメリットのある既存住宅売買瑕疵保険。

 

この制度、実はまだあまり浸透していません。

 

※来年の宅建業法改正で、インスペクションが正式導入されるので
少しは認知度高まりそうですが・・・

 

さて中古住宅を購入したい人が、購入物件に対して
既存住宅売買瑕疵保険加入をしてほしいと思ったとき、
どうするべきでしょうか。

 

これは、売主が誰かによってアプローチの方法が
異なります。

 

①売主宅建業者の場合

この場合は、仲介会社を通じて普通に依頼をします。

瑕疵保険は、売主が加入してくれないと適用になりません。
※引渡までに加入していることが条件の制度なので。

「買いたい」と思った不動産があり、購入申込書を差し出す際に、
条件として「既存住宅売買瑕疵保険加入」を盛り込む必要が
あります。

 

ただし、金額交渉や他の内容もたくさん条件として購入提示した場合、
売主業者は売却を敬遠する可能性もありますのでご注意ください。

 

②売主が宅建業者以外の場合

瑕疵保険には、「業者売主:一般買主」のパターンと、
「一般売主:一般買主」のパターンがありますが、
後者は前者に比べてなお、認知されていません。

 

そのため、仲介会社も既存住宅売買瑕疵保険を知らない
ケースが散見されます。

 

売主が加入するのが瑕疵保険とお伝えしましたが、
もちろん加入するにはお金がかかります。

そして、加入する際に現場調査がありますが、
調査費用も必要になります。

 

一般の売主様からすると、
「別に私になんのメリットもないから、お金出してまで加入したくない」
というのが本音だと思います。

※実際には瑕疵発見時に保険がおりるというメリットがあるのですが、
「瑕疵担保免責」という売買契約内容にすれば、そもそも瑕疵担保を
負う必要がなくなるので、売主様にとっては敬遠されます。

 

 

そんな中で、加入してもらいたいときには、
「加入費用・調査費用等は私が払うので、加入してもらえませんか?」

 

と仲介会社を通じてお願いしてみましょう。

 

加入してもらえれば、すまい給付金により、
加入に要した費用等がチャラになるケースもあります。

 

しかしこの瑕疵保険、
思わぬトラブルになるケースもございます・・・

 

 

全ての物件が加入できるわけではない

加入時に調査が必要というお話は先述の通りですが、
調査の結果、「加入できない」という事態が生じることも
あります。

 

 

事実、当社が中古マンションをリフォームをして販売する際に、
瑕疵保険加入しようと専門機関に調査してもらいましたが、
マンション共用部分に少しの亀裂があったために、加入できませんでした。

室内の話であれば補修するのですが、
中古マンションのような集合住宅の場合、共用部分なども調査対象に
なり、万が一共用部分にキズが見つかった場合は、区分所有者1人の
一存ではどうすることもできません。
この場合は諦めるしかないでしょう。

 

もし調査をした結果、加入できなかった場合には、
調査費用は戻ってきませんので、覚悟が必要です。

 

 

 

そして、ここからは潜在的なトラブル要因ですが、
瑕疵保険加入のための調査を行うということは、
建物の状態をチェックするという事です。

 

加入できるできないに関わらず、
物件の簡単には確認できない傷が露わ(あらわ)になります。

 

当然、加入する場合にはその傷を補修しなければなりませんが、
一般売主からすると「自分が頼んで行った調査でもないのに、
なんで私が修復しないといけないのか」と思う方もいるでしょう。

また、その物件を結局買主が購入しなかった場合でも、
仲介会社は次の購入希望者へ調査の内容をお伝えしなければ
なりません。

 

仲介会社は「知っていることを伝える」という義務を負っています。

 

その結果、購入希望者が見つかりづらくなるケースもでてきます。

 

購入希望者からすると、調査結果を確認できてすごく良いことですが、
売主からすると、重箱の隅をつつかれた気がする人もいらっしゃる
ことだと思います。

 

 

いずれにしても、その辺りは敏感なお話になりそうです。

 

 

 

不動産購入を検討していらっしゃる方で、瑕疵保険加入をお願いしたい
人は、瑕疵保険について熟知している不動産会社へご依頼ください。

 

投稿日:2017年11月15日
ルート・イノベーション スタッフブログ

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不動産購入には諸費用が必要

今や、中古住宅の購入は「一生に一度」ではなく「一生に二度三度」
と行う方が増えています。

 

不動産を購入する際、売買代金以外に各種諸費用が必要であることは
『言わずもがな』ですが、その諸費用は安くありません。

 

数度体験する不動産購入で、毎回高い諸費用を支払うのも
気が引けるものです。

 

仲介会社は一般的に『物件価格の1割程度』の諸費用が必要と説明する
人が多いです。
※実際にはそこまでかからないケースが多いですが、多めの金額を
覚悟されている方がお客様も安心です。

 

何がそんなに必要なのか・・・

一例を挙げます。

 

【区分所有マンションを購入した場合】

・売買契約書印紙代
・仲介手数料〔(物件価格×3%+6万円)×消費税〕
・登記費用
・不動産取得税
・固定資産税等清算金
・管理費等清算金
・住宅ローン諸費用
・火災保険料  etc

 

上記のような金額が必要になります。

またその他必要となる費用としては、

・引っ越し代
・内装費用
・家具新調代金

など、お客様それぞれの事情で必要になる費用があります。

 

築年数の新しい不動産を購入される場合には、
もともと税制優遇があり、諸費用を抑えることが
出来る場合があります。(登記費用や不動産取得税など)

 

しかし一定期間経過した不動産を購入する場合には、
優遇がなく、まともに諸費用を支払う必要があります。

 

そんなとき、思い出していただきたい制度があります。

 

 

既存住宅売買瑕疵保険

 

この制度は、取得不動産の売主が宅建業者の場合と個人の場合
両方で利用することが出来ます。
※ここでは売主宅建業者の場合で説明

 

簡単にこの制度を説明すると、
既存住宅売買瑕疵保険に加入している不動産を購入した場合、
下記のようなメリットを受けることが出来ます。

 

 

・物件引き渡し後に、隠れた瑕疵(キズ)が発見された場合で、
売主である宅建業者が倒産している場合でも、瑕疵修補に必要
な費用などの保険がおりる(期間・金額制限あり)

 

 

 

・各種税制優遇が適用できるようになる
住宅ローン控除
登録免許税(登記費用)軽減
不動産取得税軽減 etc ※他割愛

※補足説明※
「住宅ローン控除」について例に出すと、
こちらの制度はどのような物件にも適用されるわけではありません。
マンション等耐火建築物は取得日前25年以内に建築されていること、
耐火建築物以外(木造家屋等)は取得日前20年以内に建築されていること、
などが要件として挙げらあれます。
つまり、上記建築日要件を満たしていない物件は住宅ローン控除を
利用できないのが通常です。
しかし、この瑕疵保険加入物件であれば、適用されるようになる
という意味です。

 

 

 

 

・すまい給付金を受け取ることが出来る
※年収425万円以下で最大30万円(消費税8%時)
■すまい給付金についてはコチラを参照ください。(国交省ページです)

 

 

 

 

大きく分類すると、上記のようなメリットがあります。

当社のお客様にも、既存住宅売買瑕疵保険加入物件を購入して
頂いております。

 

一般的には税制優遇が受けられない中古住宅に、
この保険加入で、各種優遇が受けられる制度です。

 

これにより、中古住宅購入時の諸費用をある程度抑えることが
できます。

 

 

ぜひ覚えておいてください。

 

 

※ちなみにですが、建物の建築確認日が昭和56年6月1日以前(いわゆる旧耐震建物)
の場合、耐震基準適合証明書がないと瑕疵保険には加入できません。

 

【参照】

■既存住宅売買瑕疵保険の国交省説明ページはコチラ

■株式会社住宅あんしん保証(国交大臣指定保険会社)のページはコチラ

 

 

 

投稿日:2017年11月13日
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