区分所有マンションを貸す場合の【共益費】設定方法

 

共益費をどう設定するか？

区分所有マンションを保有していらっしゃる
オーナー様が、その物件を賃貸として貸し出す
場合があります。

 

この場合、
不動産会社に賃料査定等を行ってもらい、
条件面を設定したうえで貸し出すことに
なりますが、

 

その場合の【共益費】の取り扱いについて
お話します。

 

共益費。場合によっては管理費とも表現されますが、
実態は一緒です。

 

一棟マンションなどでは、共用部の電気代や水道代などに
宛がう費用ですね。

 

区分マンションですと、
「別に共益費なくて良いんじゃない？」
といって、

 

賃料：●●●●円
共益費(管理費)：無

 

と設定されるオーナー様が多くいらっしゃいます。

 

私はこの方法はおススメしていません。

 

なぜか。

 

もしそのマンションが大規模修繕工事を行い、
積立金がいきなり1万円上昇したらどうしますか？

 

賃料改定しない限り、
所有の賃貸物件の利回りは一気に下がります。

 

区分マンションのような集合住宅では、
区分所有者の多数決で大規模修繕が決まりますので、
オーナー様が反対したところで、決定してしまう
場合があります。

 

そして、賃借人は大規模修繕の恩恵を受けます。
※建物がきれいになるわけですから。

 

なので、賃借人にも一部負担してもらいやすく
するために、共益費を設定します。

 

具体的には、
管理費・積立金の額とほぼ同等の金額を
共益費として設定します。

 

 

賃料の増額は、正直言って簡単ではありません。
賃借人からすると不当に賃料増額されるという
感情が生じるでしょう。

 

しかし、共益費の上昇であれば、
大規模修繕等の話をすると
納得してくれるケースが多いです。

 

 

このように、賃貸条件の設定には意味があります。

 

 

不動産会社の提示した内容に疑問がある場合には、
「なぜこういう設定なんですか？」
「●●の場合にはどうするんですか？」
という質問をしてみましょう。

 

質問に答えられない場合には、
別の不動産会社の話を聞いてみる必要がありますね。

投稿日：2017年12月16日
ルート・イノベーション スタッフブログ

【賃貸オーナー様】連帯保証人の必要性とは？

 

連帯保証人は絶対必要

弊社では賃貸オーナー様からご相談を
お受けしています。

 

ご所有の賃貸物件の内情を確認しながら
ご相談に応じていくわけですが、

 

お悩みの中で賃料滞納のお話が多く見受けられます。

 

また、弊社が管理を引き継いだ物件でも、
賃料滞納者が多くいる状態で引き継ぐ場合もあります。

 

オーナー様自主管理の場合には
滞納督促がなかなか難しいのは仕方ありません。

 

しかし、管理会社が入っておりながら
滞納状態が続いているのはよくありません。

 

回収能力のない管理会社は変更すべきです。

 

滞納者とのやりとりは相当な労力がかかります。
弊社でやりとりする場合でも、根気のいる作業を
しております。

・電話にでない
・郵便物を見ない

などという対応をする滞納者もいます。

 

「保証会社加入しているから大丈夫！」

 

そう思われるオーナー様も多いはずです。

 

 

しかし、
保証期限切れていたらどうでしょうか？

 

その滞納者が年間保証料を更新時に払っていなかったら
保証は切れています。

 

保証会社は面倒を見てくれません。

 

 

この状態で連帯保証人の設定もなかったら、
あとはその滞納者から必死に回収するしかありません。
※敷金もない場合を想定。

 

正直、相当な労力が必要です。

 

「訴訟すればいいのでは？」

と思われるかもしれませんが、
退去の訴訟も時間とお金がかかります。

 

最悪の場合には訴訟も必要ですが、
出来るだけスマートに回収する方が
コストもかからず良いです。

 

 

それを実現するのが、
【連帯保証人】です。

 

 

現在のところ、連帯保証人には滞納請求できます。
※改正民法後の取り扱いに注意。詳細はコチラ。

そのため、不動産投資家の方でこれから収益不動産購入を
検討の方は、各戸の賃貸借契約書を確認し、連帯保証人
の設定の有無、保証会社加入の有無は必ず確認しましょう。

 

ただし、
いくら連帯保証人を設定しているからといって、
すぐに連帯保証人へ連絡するのは得策とはいえません。

オーナー様と滞納者の今後の関係に影響します。

 

やはり滞納者に自発的に入金してもらうのが一番です。

 

自発的に払ってもらうように
交渉してくれる管理会社に管理を依頼することが
まず最初にやるべきことですね。

 

管理料が安いからと言って、目先の費用ばかりを重視する
のではなく、このような対応が出来る管理会社を選択
してください。

投稿日：2017年12月13日
ルート・イノベーション スタッフブログ

事故物件。取り扱いはどうなる？

事件の内容を確認する

不動産を取り扱っておりますと、
お客様からよくご質問を頂くテーマです。

 

「売買や賃貸で物件を仲介する場合、
どこまで事件事故について伝えるんですか？」

 

よくご質問頂きます。

 

賃貸現場の場合、巷では、

「事件事故があった物件は、１回人が入居すれば、
次の入居者に言わなくても良いんですよね？」

 

という話が蔓延しているようです。

 

事件事故のことを、不動産業界では【告知事項】と
呼んでいますが、実際、この告知事項の認識について、
先日も当社に宅建協会からアンケート用紙がきました。

 

まだまだルールが明確ではない話なのです。

 

それゆえ、契約を決めたいからと言って、
何も伝えない不動産会社がいることも事実です。

 

確かに告知事項のある物件は、
ネガティブなイメージがあり、
通常の物件と比較して成約に至りづらいです。

 

 

買いたい方、借りたい方は
事件事故がある物件なのか、
どのような内容なのか、
事件性が高いのか、
などを確認する必要があります。

 

売主様や貸主様は、
事件事故についてご存知のことは、
どんな些細なことでも仲介会社に伝えてください。

 

故意に伝えなかった場合、
ご本人が告知義務違反として、訴訟の対象となる
場合がありますのでご注意ください。

 

そして、
我々不動産会社の人間がすべき
告知事項の取り扱い方法とは
どのようなものでしょうか？

 

 

結論。知り得た事実をすべて伝えること。

 

弊社を含め、多くの不動産会社では
確認した告知事項の事実を
全て買主様・借主様に伝えております。

 

実は、内容をお伝えすると、
「なんだ、そんなこと？全然気にしません！」

 

と言われるお客様も相当数いらっしゃいます。

 

 

それよりも、
不動産会社が知っているのに伝えなかった、
簡単に調べればわかることなのに調べなかった、
これはかなり問題があると思います。

 

これは仲介責任違反だと思っています。

 

 

どのような些細な事故であろうと、
お客様には伝えなければなりません。

 

 

調べるとはどういうことかというと、
例えば区分所有マンションの場合、
「管理組合の理事長等へヒヤリングする」
などです。

 

大切なのは、お客様に【事実】を伝えることです。

 

住む・住まない、買う・買わないを最終的に判断するのは
お客様です。

 

仲介会社は誇張や隠ぺいをすることなく、
ただ事実を伝える義務があります。
※勿論関係者の方への配慮は必要です。

 

 

売主様・買主様・貸主様・借主様
全ての当事者に影響するお話です。

 

思わぬ損害が生じませんよう、くれぐれも
信頼できる仲介会社に依頼するようにしてください。

 

投稿日：2017年12月11日
ルート・イノベーション スタッフブログ

改正民法シリーズ⑥【貸主・管理会社の情報提供義務】

 

保証人からの情報開示請求

賃貸の現場において保証人が設定されている
場合、賃借人に滞納があれば、貸主や
管理会社は保証人に請求します。

 

保証人からすると、青天の霹靂。

「え？いきなり？」

と思われるはずです。

そして、

「賃借人、本当に払ってないのかな？」
「そんな奴じゃないんだけどな・・・」

と思われるかもしれません。

 

そんな保証人のために、
改正民法ではこのように規定されます。

 

（主たる債務の履行状況に関する情報の提供義務）
第四百五十八条の二
保証人が主たる債務者の委託を受けて保証 をした場合において、保証人の請求があったときは、債権者は 、保証人 に対し、遅滞なく、主たる債務の元本及び主たる債務 に関する利息、違約金、損害賠償その他その債務に従たる全て のものについての不履行の有無並びにこれらの残額及びそのう ち弁済期が到来しているものの額に関する情報を提供しなけれ ばならない。

 

つまり、

保証人が貸主や管理会社に、
滞納状況等の照会を行った場合には、
貸主や管理会社は応じなければならないという
ことです。

 

貸主や管理会社は、
明朗会計を行っているはずなので、
賃借人の滞納にまつわるすべての情報を
保証人に提示し、納得のうえで、
滞納回収するべきだと思います。
※あくまで保証人に滞納請求する場合。

 

以上、
債権者の情報提供義務についての記事でした。

投稿日：2017年12月9日
ルート・イノベーション スタッフブログ

改正民法シリーズ⑤【「あんた保証人やろ！全額払わんかい！」は通用しない！？】

 

保証極度額の設定義務

ナニワ金融道のようなタイトルですが、
賃貸の現場では、言い方こそ違うものの、
保証人に対する請求は実行されています。

 

賃貸物件を借りる場合、
多くのケースで「保証人（または連帯保証人）」を
設定してもらいます。

賃借人は、契約時に保証人を準備する必要があり、
そのうえで賃貸借契約を締結します。

 

保証人を設定する理由は、
賃借人が賃料滞納した場合などに
代わりに弁済してもらうためです。

 

※実際の現場では、保証人の代わり
（もしくは保証人と合わせて）に、
保証会社による保証というものがありますが、
今回はあくまで個人にまつわる改正なので、
割愛します。

 

 

これまでの賃貸現場では、
賃借人の賃料滞納を長期間放置しておいて、
いきなり保証人に全額請求するといった
お話でトラブルになるケースも珍しく
ありませんでした。

 

賃貸現場における保証人は、
賃借人を【根保証】している立場にあります。

 

賃借人の債務不履行を根保証するので、
滞納があれば賃借人と同じように請求される
立場にありました。

 

改正民法では、
このような条文になります。

 

（個人根保証契約の保証人の責任等）
第四百六十五条の二
一定の範囲に属する不特定の債務を主たる 債務とする保証契約（以下「根保証契約」という。）であって 保証人が法人でないもの（以下「個人根保証契約 」という。）の保証人は、主たる債務の元本、主たる債務に関する利息、違 約金、損害賠償その他その債務に従たる 全て のもの及びその保 証債務について約定された違約金又 は損害賠償の額について、 その全部に係る極度額を限度として、その履行をする責任を負 う。
２ 個人根保証契約 は、前項に規定する極度額を定めなければ、 その効力を生じない。
３ 第四百四十六条第二項及び第三項の規定は、 個人根保証契約 における第一項に規定する極度額の定めについて準用する。

 

ポイントは、

 

■個人の根保証についての話です
■極度額を定めなければ効力を生じません
■保証契約は書面でしなければ効力を生じません（現行民法に同じ）

 

です。

 

今までの賃貸現場では、
保証人の保証範囲として極度額は設定されていません
でした。

 

民法改正後は、

 

【保証人による保証極度額：〇〇〇〇円】

 

といった表記がされることになります。

 

 

保証人の思いもよらぬ
債務発生を防ぐ目的ですね。

 

最初に極度額が設定されていれば、
保証人になる際に
「最悪、〇〇〇〇円の支払いを覚悟しておけばいいか」
と検討できますし、

 

貸主や管理会社も
「〇〇〇〇円以上は保証がない。放置できないな。」
と判断し、怠慢な放置もできなくなります。

 

そして、タイトルのような内容の
請求は出来なくなります。

 

 

双方にとって良い改正だと思います。

 

 

以上、
個人根保証の責任範囲のお話でした。

投稿日：2017年12月6日
ルート・イノベーション スタッフブログ