改正民法シリーズ【賃借人の修繕権】新設

 

改正民法の情報共有

今年、平成２９年６月に公布された
改正民法。
※2020年を目途に施行予定。

 

改正されて一体何が変わるのでしょうか。

 

今回から数回にわたり、民法が改正される
ことで、実務的にはどのような変化がある
のかを記載させて頂きます。

皆さまと、情報共有できればと思います。

 

賃貸の現場にて

賃借人の目的物に対する修繕権が新設

例えば賃貸物件の給湯器が壊れて
お湯が出なくなったとしましょう。

 

これは誰が修理するべきものでしょうか。

 

これは貸主が修理すべきものです。

貸主は賃料を賃借人から得て、物件を貸しているので、
物件を当たり前に使用出来るよう維持する義務を
負っています。

上記内容については、現行民法の第606条第1項
にてこのように定められています。

第六百六条 賃貸人は、賃貸物の使用及び収益に必要な修繕をす る義務を負う。

ただ、上記設例の給湯器ですが、賃借人が壊して
しまった場合はどうなるのでしょうか。

 

この場合は、ご想像の通り、賃借人が修理しなければ
いけません。
人（貸主）の物を壊しているわけですから。
これは既に皆さまご承知の通りの内容かもしれません。

しかし、現行民法には明記がありませんでした。

そこで先述の第606条第1項はこのように改正されることに
なります。

第六百六条 賃貸人は、賃貸物の使用及び収益に必要な修繕をす る義務を負う。
ただし、賃借人の責めに帰すべき事由によって その修繕が必 要となったときは、この限りでない。

「ただし」の後からの内容が改正点ですね。

 

賃借人の皆さん、
賃貸物件の設備などを壊したら、修理しなければ
いけませんので、大切に使用してください。
※そんなときのために、賃借人が入居時に加入する
家財保険には「借家人賠償特約」「個人賠償特約」が
付されているか確認してくださいね。

 

 

給湯器を貸主が修理するべきということは
ご理解いただけたと思いますが、では貸主が
迅速に対応してくれなかったらどうでしょう。

 

借主はお風呂に入れません。
これでは困りますよね。

 

そこで改正民法では、
「賃借人による修繕」という内容の条文を新設しました。

第六百七条の二 賃借物の修繕が必要である場合において、次に 掲げるときは、賃借人は、その修繕をすることができる。
一 賃借人が賃貸人に修繕が必要である旨を通知し、又は賃貸 人がその旨を知ったにもかかわらず、賃貸人が相当の期間内 に必要な修繕をしないとき。
二 急迫の事情があるとき。

 

賃借人の権利として、
1号2号の要件を満たす場合には、賃借人が修繕を
しても良いということが明文化されます。

 

※ちなみにですが、
賃借人が設例のような、自然に壊れた給湯器の
修繕を自ら行った場合には、「必要費」の支出
と考えられるので、貸主に対して、修繕費用の
返還を直ちに求めることができます。

 

以上、賃貸の現場における改正民法「賃借人の修繕権」
のお話でした。

 

投稿日：2017年11月27日
ルート・イノベーション スタッフブログ

敷金を返してもらう方法

 

そもそも敷金って何？

敷金。
賃貸物件に入居したことがある人であれば、
一度は目にしたことのある費用科目です。

 

いったい何のお金なの？

 

と思ったことがある方も多いと思います。

 

敷金は、簡単にご説明いたしますと、
賃貸借契約存続中に生じた入居者の債務を担保するための費用
です。

つまり、
入居者が賃貸借契約存続中に「賃料滞納」や「貸室の毀損」などを行い、
弁償しない場合、貸主であるオーナーは、預かっている敷金から充当出来ます。

 

※ちなみにですが、
借主側から、賃料滞納等した場合において

「敷金から支払っといて！」

と主張することは認められておりません。

 

敷金とは入居者が物件を借りるときに支払う預り金の位置づけです。

 

預り金ですので、通常であれば退去時に敷金は入居者のもとに戻ってきます。

 

しかし従来、この敷金返還にまつわるトラブルが後を絶ちません。

理由は、

賃貸借契約中には何も未払いなどが無かったとしても、
退去時の原状回復費用において貸主借主間で精算を行う際に、

 

「これは貸主が負担すべきだ」

「いや、これは借主の負担だ」

 

といった要領で、貸主（管理会社含む）借主間で揉めるからです。

 

 

自分は満額敷金が戻ってくると思っていたのに、
すごく差引されて戻ってきた・・・

 

 

このような方が多数発生していました。

 

そこで国交省は
「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」

をまとめており、こちらが原状回復の目安になっています。

 

しかし、これはあくまで目安であり、全ての貸主および管理会社が
上記内容に従って原状回復費用の按分を行っているわけではありません。

 

借主は自分の身を自分で守ることも必要です。

 

どうすればよいか？

まず、入居時に全室の写真を撮影して下さい。

そして、毀損破損のある個所のメモをとっておき、
管理会社へ連絡しておいてください。

 

次に、入居中何かしらの修繕が必要な時には、隠さず管理会社へ
報告してください。
その場合、加入している家財保険で保険料がおりることもあります。
隠さないのがポイントです。
退去時に判明すると、余分な工事費用が差し引かれる可能性が
あります。

 

そして丁寧にお部屋を使ってください。
そのお部屋は借り物です。
丁寧に使えば余計な工事費用はかかりません。

 

退去時ですが、
出来るだけお部屋を掃除して退去してください。

一定期間の間、雨風を凌いでくれたお部屋への感謝として、
せめてもの掃除をしましょう。

掃除している物件と、汚い物件では、原状回復時の工事発注費用に
差が出る場合があります。

 

 

 

 

多くの管理会社では、国交省のガイドラインや各自治体のガイドラインに
したがって行動していますが、中にはそうでない会社もあります。

 

通常通りの使用方法であれば、基本的に敷金は全て返却されます。

 

物件へのリスペクトをもってお住いされれば、
敷金で揉めることも少なくなるはずです。

投稿日：2017年11月25日
ルート・イノベーション スタッフブログ

賃貸「仲介手数料無料」の裏事情

仲介会社の報酬形態とは？

 

無料。

 

誰でもこの言葉は魅力的に思いますよね。

しかし、昔の人曰く、「タダより怖いものは無い」そうです。

 

 

 

今回は、

街角でよく見かける「仲介手数料無料」の裏事情を
お話します。

 

 

 

皆さんご承知の通り、賃貸専門の不動産会社の数は
とてつもなく多いです。

 

 

大阪の中心部でも、隣り合わせた賃貸仲介会社がいくつも
連なっております。

 

 

そんな中で、賃貸仲介会社が他社と自社のサービスの差別化を
図る目的で行った代表例が、この「仲介手数料無料」です。

 

自分のお店に来て欲しいためのサービスです。

 

 

 

 

本当に仲介手数料払わなくていいの？

 

 

と思った方もいらっしゃるかもしれませんが、

 

 

それは本当に払わなくていいです。

皆さんは。

 

 

 

 

一般的な賃貸不動産は、

 

 

貸主→→→→→管理会社→→→→→賃貸市場

管理依頼              　　　  賃貸募集

 

 

借主→→→→→賃貸仲介会社→→→賃貸市場

物件探し依頼               　　　 検索

 

このような構造になっており、賃貸市場を通じて、管理会社と
賃貸仲介会社が繫がります。
※管理会社兼賃貸仲介会社となる場合も多いです。

 

 

 

通常の慣習で考えると、居住用不動産探しにおいて、
借主が賃貸仲介会社を通じて物件を探し、契約をしたら、
借主は賃貸仲介会社に仲介手数料として【賃料の1ヶ月分】
を支払うことになります。

 

 

 

実はこの慣習こそ、不動産業界が一般の方に対して仕掛けている
罠なんです。

 

 

 

不動産取引を規制している宅建業法および国交省告示により、
宅建業者が、居住用賃貸仲介でお客様から頂戴できる報酬は、
【仲介の依頼者の承諾を得ている場合を除き】、賃料1ヶ月分
の0.54倍以内となっています。
※承諾ある場合は、賃料1ヶ月分の1.08倍以内まで報酬受領可能。

 

 

 

 

つまり法令上は、借主の承諾が無い限り、賃貸の半額＋消費税
しか報酬をもらえないことになっています。

 

 

「私が賃貸物件を決めた時には、承諾もしてないのに1ヶ月分の
仲介手数料取られました！怒」

 

と言われる方もいらっしゃると思います。

 

 

しかし、賃貸物件を契約した時の重要事項説明書をよく見てください。

 

そこに、【仲介手数料●●●●●円】と記載されているはずです。

 

賃貸仲介会社は、この明記および借主の署名押印をもって
【承諾あり】の建前にしているんです。

 

 

「承諾があるから、1ヶ月分＋消費税をもらっている」

 

これが不動産業界の慣習になっています。

 

 

なので、

「仲介手数料半月分」

と看板を掲げている賃貸仲介会社は、本当は当たり前のことを
言っているだけなのです。

 

 

 

「それにしても仲介手数料無料なら、半月分安くなるから魅力的」

 

と思われるでしょう。

 

 

ここにカラクリがあります。

 

 

 

本当に無料で仕事をするする会社があると思いますか？

 

ボランティアでは無いので、非営利なことをするわけがありません。

 

 

 

では、賃貸仲介会社はどこから収入を得ているのか。

 

 

貸主からお金を貰っている

 

 

先述の通り、貸主は管理会社に依頼して物件募集をしますが、
その際貸主から管理会社に対して、

 

「入居が決まったら、入居を仲介してくれた賃貸仲介会社に
対してお金をあげて」という話がまとまっています。

 

このように貸主から仲介会社に支払われる費用を【広告料】
と言い、賃料の0.5ヶ月分や1ヶ月分などという設定がなされています。
※広告料が全く無い物件もあります。

 

 

この広告料は、物件の人気に応じて額が決まります。

 

 

人気の無い物件なら広告料が多く、人気の高い物件なら広告料は
低い（もしくは0）となります。

 

 

 

 

仲介手数料無料の賃貸仲介会社は、この広告料をもらえるので、
仲介手数料を無料にしても運営出来るのです。

 

 

 

 

 

さて、気づかれましたでしょうか？

 

 

 

 

そうです。

つまり、仲介手数料無料の賃貸仲介会社は、広告料がでる物件しか紹介しません。
※もしくは自社管理物件の紹介。

広告料の無い物件を紹介すれば本当のボランティアになりますから。

 

 

 

そして担当者には会社のノルマがあります。
それ故に広告料の高い物件から優先的に紹介してきます。

 

 

 

 

もし皆さんが幅広く物件を紹介してほしいと思った場合、仲介手数料を支払うか、
もしくは仲の良い不動産会社の人に相談しながら進める方が良いでしょう。

また、ご自分で気に入った物件を予め探しておき、管理会社へ直接お話にいく
ということもできます。(その場合、ご自身の手間がかかりますが。)

 

このメカニズムをご理解いただいたうえで、物件探しをしてみてください。

投稿日：2017年11月22日
ルート・イノベーション スタッフブログ

昨日は賃貸不動産経営管理士試験でした

 

 

賃貸不動産管理のスペシャリスト

昨日、11月19日（日）は賃貸不動産経営管理士の

試験日でした。

 

私が宅建講師を務める、LEC東京リーガルマインドの
宅建受講生の皆さまも、スキルアップのためにこの試験
を受験された方も多くいました。

 

まだまだ認知度の低いこの試験。
何の資格かご説明いたします。

 

賃貸住宅管理業者登録制度

 

賃貸不動産経営管理士のお話をする前に、
まずは平成23年12月からスタートした、
「賃貸住宅管理業者登録制度」について
お話します。

 

従来、不動産売買や賃貸仲介の現場（いわゆる不動産取引業）においては
「宅建業法」といわれる法律規制がありました。
※該当国家資格：宅地建物取引士

また、分譲マンション管理業においては、
「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」という法律にて
規制がされております。
※該当国家資格：管理業務主任者

 

しかし賃貸管理の現場では、特別な法規制やルールなどが存在していなかった
為、賃貸管理業者独自のスキルやノウハウにて業務を行っていました。

 

そのため、敷金にまつわるトラブルを筆頭に、賃貸管理における
トラブルが後を絶ちませんでした。

そこでこの「賃貸住宅管理業者制度」がスタートしました。

こちらは任意加入の制度ではありますが、
登録した管理業者に対し、管理業務受託時の重要事項説明を
義務付けたり、業務状況の報告等を義務付ける制度です。

 

この制度により、管理を委託するオーナーからすると、
「〇〇戸管理実績のある会社なんだな」
「重要事項説明があるので、何の業務をしてくれるかわかりやすい」
といった事が把握できるメリットがあります。

 

また、入居希望者からすると、これから入居する物件の管理会社を見て、
「これだけ管理している会社であればコンプライアンス遵守も期待できる」
といったことを判断できる材料になります。

※賃貸住宅管理業者登録制度の詳細はコチラ

 

賃貸不動産経営管理士は、この登録制度化において活躍する資格です。

 

賃貸不動産経営管理士の業務

上記登録制度の登録業者は、事務所に1名以上の「賃貸不動産経営管理士等※」を
配置しなければなりません。
※一定の実務経験者含む

そして上述のとおり、登録業者がオーナーから管理業務を受託する場合には、
賃貸不動産経営管理士等が、

貸主に対する賃貸住宅管理に係る
重要事項の説明及び書面への記名・押印

貸主に対する賃貸住宅の管理受託
契約書の記名・押印

を行わなければなりません。

 

また、賃貸不動産経営管理士は、貸主借主の双方の利益を求めるべく、
賃貸不動産管理に起因する問題に対し、専門知識を駆使して対応
します。

※賃貸不動産経営管理士の詳細はコチラ

 

 

昨今、住宅供給過多や空室問題が拡がっている中で、
今後ますます役割が期待される資格です。

 

現在は民間資格ですが、
今後国家試験になることも検討されています。

 

賃貸不動産経営に興味のある方、
是非取得を検討してみてください。

 

※ちなみに、私がLEC東京リーガルマインドで行った
賃貸不動産経営管理士ガイダンス講座はコチラです。

投稿日：2017年11月20日
ルート・イノベーション スタッフブログ

あなたの自宅、昔は何が建っていたか知っていますか？

空中写真でタイムスリップできます

唐突なタイトルですが、
今回は住宅を購入される方、および歴史に興味のある方への
お知らせです。

 

私たち不動産に従事する者は、
お客様がご購入される土地について最大限調査を行う義務が
あります。

 

そこで今日は、私たちが利用しているサイトを１つご紹介
致します。

 

土地の古地図や過去の空中写真を簡単に閲覧できるコチラのサイトです。

 

【国土変遷アーカイブ（国土地理院）】

 

このサイトを利用すると、
ご自宅の過去の地図や空中写真をパソコンで簡単に閲覧することが出来ます。
※もちろん無料です。

 

場所によっては、昭和２０年代の空中写真が閲覧出来たりします。

なんでも、米軍が撮影したものを国土地理院で保管しており、
そちらを公開しているそうです。

 

他にも、伊能忠敬が作製した伊能大図も閲覧できますし、
なんと、月の地形図まで閲覧出来ます。
※特殊な需要があるのだと思います。

 

 

本日お伝えしたかったことは、
皆さんがこれから不動産を購入されようとした場合に、
上記サイトを使って、過去の地歴や空中写真を確認することで、
リスクヘッジをして頂きたいということです。

 

購入したい物件、大昔は沼だったということが判明すると、
予め地盤について調査を依頼することもできます。

 

また、歴史がお好きな方は興味本位で自分の知っている場所の
空中写真を見るのも楽しいです。

 

ぜひ利用してみてください。

投稿日：2017年11月18日
ルート・イノベーション スタッフブログ