既存住宅売買瑕疵保険　加入してほしい時は？

 

売主が誰かで方法が変わる

 

購入者にメリットのある既存住宅売買瑕疵保険。

 

この制度、実はまだあまり浸透していません。

 

※来年の宅建業法改正で、インスペクションが正式導入されるので
少しは認知度高まりそうですが・・・

 

さて中古住宅を購入したい人が、購入物件に対して
既存住宅売買瑕疵保険加入をしてほしいと思ったとき、
どうするべきでしょうか。

 

これは、売主が誰かによってアプローチの方法が
異なります。

 

①売主宅建業者の場合

この場合は、仲介会社を通じて普通に依頼をします。

瑕疵保険は、売主が加入してくれないと適用になりません。
※引渡までに加入していることが条件の制度なので。

「買いたい」と思った不動産があり、購入申込書を差し出す際に、
条件として「既存住宅売買瑕疵保険加入」を盛り込む必要が
あります。

 

ただし、金額交渉や他の内容もたくさん条件として購入提示した場合、
売主業者は売却を敬遠する可能性もありますのでご注意ください。

 

②売主が宅建業者以外の場合

瑕疵保険には、「業者売主：一般買主」のパターンと、
「一般売主：一般買主」のパターンがありますが、
後者は前者に比べてなお、認知されていません。

 

そのため、仲介会社も既存住宅売買瑕疵保険を知らない
ケースが散見されます。

 

売主が加入するのが瑕疵保険とお伝えしましたが、
もちろん加入するにはお金がかかります。

そして、加入する際に現場調査がありますが、
調査費用も必要になります。

 

一般の売主様からすると、
「別に私になんのメリットもないから、お金出してまで加入したくない」
というのが本音だと思います。

※実際には瑕疵発見時に保険がおりるというメリットがあるのですが、
「瑕疵担保免責」という売買契約内容にすれば、そもそも瑕疵担保を
負う必要がなくなるので、売主様にとっては敬遠されます。

 

 

そんな中で、加入してもらいたいときには、
「加入費用・調査費用等は私が払うので、加入してもらえませんか？」

 

と仲介会社を通じてお願いしてみましょう。

 

加入してもらえれば、すまい給付金により、
加入に要した費用等がチャラになるケースもあります。

 

しかしこの瑕疵保険、
思わぬトラブルになるケースもございます・・・

 

 

全ての物件が加入できるわけではない

加入時に調査が必要というお話は先述の通りですが、
調査の結果、「加入できない」という事態が生じることも
あります。

 

 

事実、当社が中古マンションをリフォームをして販売する際に、
瑕疵保険加入しようと専門機関に調査してもらいましたが、
マンション共用部分に少しの亀裂があったために、加入できませんでした。

室内の話であれば補修するのですが、
中古マンションのような集合住宅の場合、共用部分なども調査対象に
なり、万が一共用部分にキズが見つかった場合は、区分所有者１人の
一存ではどうすることもできません。
この場合は諦めるしかないでしょう。

 

もし調査をした結果、加入できなかった場合には、
調査費用は戻ってきませんので、覚悟が必要です。

 

 

 

そして、ここからは潜在的なトラブル要因ですが、
瑕疵保険加入のための調査を行うということは、
建物の状態をチェックするという事です。

 

加入できるできないに関わらず、
物件の簡単には確認できない傷が露わ（あらわ）になります。

 

当然、加入する場合にはその傷を補修しなければなりませんが、
一般売主からすると「自分が頼んで行った調査でもないのに、
なんで私が修復しないといけないのか」と思う方もいるでしょう。

また、その物件を結局買主が購入しなかった場合でも、
仲介会社は次の購入希望者へ調査の内容をお伝えしなければ
なりません。

 

仲介会社は「知っていることを伝える」という義務を負っています。

 

その結果、購入希望者が見つかりづらくなるケースもでてきます。

 

購入希望者からすると、調査結果を確認できてすごく良いことですが、
売主からすると、重箱の隅をつつかれた気がする人もいらっしゃる
ことだと思います。

 

 

いずれにしても、その辺りは敏感なお話になりそうです。

 

 

 

不動産購入を検討していらっしゃる方で、瑕疵保険加入をお願いしたい
人は、瑕疵保険について熟知している不動産会社へご依頼ください。

 

投稿日：2017年11月15日
ルート・イノベーション スタッフブログ

中古住宅購入で得する話

不動産購入には諸費用が必要

今や、中古住宅の購入は「一生に一度」ではなく「一生に二度三度」
と行う方が増えています。

 

不動産を購入する際、売買代金以外に各種諸費用が必要であることは
『言わずもがな』ですが、その諸費用は安くありません。

 

数度体験する不動産購入で、毎回高い諸費用を支払うのも
気が引けるものです。

 

仲介会社は一般的に『物件価格の1割程度』の諸費用が必要と説明する
人が多いです。
※実際にはそこまでかからないケースが多いですが、多めの金額を
覚悟されている方がお客様も安心です。

 

何がそんなに必要なのか・・・

一例を挙げます。

 

【区分所有マンションを購入した場合】

・売買契約書印紙代
・仲介手数料〔（物件価格×3％+6万円）×消費税〕
・登記費用
・不動産取得税
・固定資産税等清算金
・管理費等清算金
・住宅ローン諸費用
・火災保険料　　etc

 

上記のような金額が必要になります。

またその他必要となる費用としては、

・引っ越し代
・内装費用
・家具新調代金

など、お客様それぞれの事情で必要になる費用があります。

 

築年数の新しい不動産を購入される場合には、
もともと税制優遇があり、諸費用を抑えることが
出来る場合があります。（登記費用や不動産取得税など）

 

しかし一定期間経過した不動産を購入する場合には、
優遇がなく、まともに諸費用を支払う必要があります。

 

そんなとき、思い出していただきたい制度があります。

 

 

既存住宅売買瑕疵保険

 

この制度は、取得不動産の売主が宅建業者の場合と個人の場合
両方で利用することが出来ます。
※ここでは売主宅建業者の場合で説明

 

簡単にこの制度を説明すると、
既存住宅売買瑕疵保険に加入している不動産を購入した場合、
下記のようなメリットを受けることが出来ます。

 

 

・物件引き渡し後に、隠れた瑕疵（キズ）が発見された場合で、
売主である宅建業者が倒産している場合でも、瑕疵修補に必要
な費用などの保険がおりる（期間・金額制限あり）

 

 

 

・各種税制優遇が適用できるようになる
住宅ローン控除
登録免許税（登記費用）軽減
不動産取得税軽減　etc ※他割愛

※補足説明※
「住宅ローン控除」について例に出すと、
こちらの制度はどのような物件にも適用されるわけではありません。
マンション等耐火建築物は取得日前２５年以内に建築されていること、
耐火建築物以外（木造家屋等）は取得日前２０年以内に建築されていること、
などが要件として挙げらあれます。
つまり、上記建築日要件を満たしていない物件は住宅ローン控除を
利用できないのが通常です。
しかし、この瑕疵保険加入物件であれば、適用されるようになる
という意味です。

 

 

 

 

・すまい給付金を受け取ることが出来る
※年収４２５万円以下で最大３０万円（消費税８％時）
■すまい給付金についてはコチラを参照ください。（国交省ページです）

 

 

 

 

大きく分類すると、上記のようなメリットがあります。

当社のお客様にも、既存住宅売買瑕疵保険加入物件を購入して
頂いております。

 

一般的には税制優遇が受けられない中古住宅に、
この保険加入で、各種優遇が受けられる制度です。

 

これにより、中古住宅購入時の諸費用をある程度抑えることが
できます。

 

 

ぜひ覚えておいてください。

 

 

※ちなみにですが、建物の建築確認日が昭和５６年6月１日以前（いわゆる旧耐震建物）
の場合、耐震基準適合証明書がないと瑕疵保険には加入できません。

 

【参照】

■既存住宅売買瑕疵保険の国交省説明ページはコチラ

■株式会社住宅あんしん保証（国交大臣指定保険会社）のページはコチラ

 

 

 

投稿日：2017年11月13日
ルート・イノベーション スタッフブログ

借地借家法　正当事由が導入されたのはいつ？

 

正当事由とは？

 

 

現在、建物所有を目的として土地を借りる場合や、
建物を借りる場合、【借地借家法】という法律が適用されます。

 

 

 

この法律によって、借地契約や借家契約の存続期間や、
その他の内容が定められています。

 

 

 

 

一般的な賃貸借（DVDのレンタル等）は民法で規制されていますが、
住む場所に係る土地賃貸借や建物賃貸借は特別に借地借家法という
法律が定められているということです。

 

 

 

 

さてこの法律では（借家の場合）、貸主から契約の更新拒絶
（もしくは解約申入）をする場合には『正当事由』が必要と
されています。

 

 

 

 

つまり、建物を貸している人が借りている人から

・「契約を更新してほしい」と言われた際にそれを断る場合
（存続期間の定め有の場合）

貸している人から借りている人に

・「解約したい」と言う場合
（存続期間の定め無の場合）

には、正当事由たるものが必要ということです。

 

 

この正当事由は、
・賃貸人と賃借人のどちらが建物使用を必要としているか
・賃貸借の従前の経過
・建物の利用状況
・賃貸人からの立ち退き料支払いの有無
など、総合的に考慮して判断されるとされています。

 

 

賃貸人にすごく不利なように思える制度ですね。

 

 

 

 

この制度、なぜ定められたのでしょうか。
そしていつ頃定められたのでしょうか。

 

 

導入は第二次世界大戦が勃発した年（昭和１６年・１９４１年）

 

 

 

もともと大正１０年（１９２１）に旧借地法が制定されました。

その当時は、借主に不利な内容のものでした。

 

 

 

第二次世界大戦が勃発した年に、
残された家族が借地の満了で追い出されるという心配事があると
兵隊が安心して戦争に行けないということで、戦時立法として
この正当事由制度が導入されたそうです。

 

 

 

それが今日まで廃止されないで残っているということです。

 

 

 

結果、貸したら半永久的に不動産が戻らないという状況が生じ、
逆に借主が極端に強い立場になる制度となってしまいました。

 

 

 

その後、この関係を公平に戻すために、
平成３年（１９９１年）に借地借家法が制定されることに
なりました。

 

 

 

 

 

 

※大学時代に、【日本法制史】という法律の歴史を学ぶゼミを
履修していたので、この正当事由の歴史を記事にしてみました。

 

投稿日：2017年11月11日
ルート・イノベーション スタッフブログ

登記簿「畑」、現況「雑種地」・・・どうする？

農地法は強い

 

 

 

 

 

 

 

 

 

弊社には様々な不動産にまつわるご相談が寄せられます。

 

最近、次のようなご相談を受けました。

 

 

【現在保有している土地を売却したい。
その土地は登記簿上、地目が「畑」になっているが、数年前に父が土を入れ、雑種地に変えている。】

 

 

 

といったご相談内容でした。

 

地目が「田」「畑」などの場合で、
不動産を売却するときには、
【農地法】に定める許可を取得する必要があります。
※一部許可不要の場合あり。

 

 

 

この農地法は強力な法律です。

 

 

 

 

万が一農地法に、基づく許可を取得しないで
売買契約をしてしまった場合、その売買契約は
無効となってしまいます。

 

 
また、それだけでは済まず、
「３年以下の懲役又は３００万以下の罰金」
※法人には１億円以下の罰金
という厳しい罰則が規定されています。

※農地保有されている皆さま、お気を付けください。

 

 

 

「不動産を売却するとき」と記載しましたが、
実際には
・農地を使用する人が変わるとき（３条許可）
・農地の使い方が変わるとき（４条許可）
・農地の使い方も使う人も変わるとき（５条許可）

 

といったように区別されています。

 

 

 

ここでいう農地とは、登記上「田」や「畑」などに
なっている場合はもちろんですが、登記上「雑種地」に
なっているが、現況「畑」になっている場合などにも
農地法が適用されることがあります。

 

 

登記簿、現状、両方の角度から農地を守ることに
目を光らせているのです。

 

今回のケースでは？

 

今回のケースを分析すると、
まずお父様が畑を雑種地にする際に農地法４条許可が
必要でした。

 

 

 

 

「畑」として使用していたものを「雑種地」に変える
わけですから。

 

 

 

しかし、ご本人様はこの許可自体をご存知なかったので、
許可取得をされておりません。
※不動産会社でも農地法を理解していない人が多いので、
無理もないかもしれません。

そこで今回の土地を売却する場合には、
農地法５条許可を取得することになります。

 

 

既に「使い方」は変わっていますが、あくまで登記簿上は「畑」
のままですし、今度は「使う人」も変わるわけですから。

 

 

 

今回無断転用していることについての罰則については、
農業委員会・知事との協議が必要になるかと思います。

 

 

 

 

いずれにしましても、農地を勝手に売却することはできません。
勝手に売却してしまうと、「売買契約無効」「違約金の発生」
などという事態が発生しかねません。

 

 

 

 

もし農地の売却や転用をお考えの方は、
信頼できる不動産会社や専門家にお尋ねください。

もちろん当社でもご相談お待ちしています。

投稿日：2017年11月8日
ルート・イノベーション スタッフブログ

家の外壁が崩落。誰の責任？

外壁メンテナンスをしないと・・・

先日の話。

夜１０時頃、
最寄り駅から家までの道中、
ある家の前に消防車とパトカーが
停車し、野次馬ができていました。

「どうしたのかな」と観察していると、
どうやら一軒家の屋根から瓦や外壁が
崩落し、通行人に危なく当たるところ
だったそうです。

前々から、崩落のおそれがありそうなお家でしたが、
それが実際に生じてしまったようです。

 

外壁の材質などにもよりますが、
一般的には１０年程度を目途に外壁のメンテナンス
工事を行うことが必要です。

目視レベルですが、今回のお家はかなり築年数も古く、
メンテナンスをしているようには到底見えませんでした。

 

それが、このような事態を招いてしまう結果となりました。

 

通行人に当たらなかったのが、不幸中の幸いです。

 

 

しかし、もし通行人に当たってケガをさせてしまった場合、
誰が責任をとるのでしょうか？

 

 

一時的には占有者が責任を負う

 

民法７１７条には下記内容の【工作物責任】が定められています。

土地の工作物の設置又は保存に瑕疵があることによって他人に損害を生じたときは、その工作物の占有者は、被害者に対してその損害を賠償する責任を負う。ただし、占有者が損害の発生を防止するのに必要な注意をしたときは、所有者がその損害を賠償しなければならない。

 

 

これは簡単に今回の件について当てはめると、
家の外壁が崩落して人にケガをさせてしまったときは、
もしその家に賃借人などの「占有者」がいる場合には、
その人が責任を負うことになる。
しかし、その賃借人が損害発生防止のために行動したと
認められるときには、所有者が責任を負う。

 

という事になります。

 

この場合の所有者の責任は、「無過失責任」といわれ、
「過失（＝うっかり）」が無く、十分注意していたと
しても、責任を負わなければならないとされています。

 

 

ケガをじた本人を守ってあげようという立法趣旨ですね。

 

 

つまり、建物が原因で人にケガをさせてしまったら、
所有者は逃げることが出来ない
ということです。

 

 

建物には耐用年数があり、メンテナンスをしっかりしないと
老朽化だけではなく、第三者にも迷惑をかけてしまう場合が
あります。

 

空家問題が進む中で、このような事例は今後多発する
と思われます。

 

 

相続等で老朽化した不動産を所有するに至った場合には、
建物のメンテナンスや今後の動き方（保有・賃貸・売却など）
をしっかりご検討ください。

投稿日：2017年11月6日
ルート・イノベーション スタッフブログ