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スタッフブログ

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新設!田園住居地域

都市計画(まちづくりの計画)において、
現在は住居系・商業系・工業系の3ジャンルで
計12の用途地域が定められています。

 

不動産投資家の方であれば、
用途地域は聞いたことがあると思います。

 

閑静な住宅街などのような
第一種低層住居専用地域や、
繁華街のような
商業地域
など、

 

その場所に適した用途の建物を
建てるために、まちづくりとして
用途地域が設定されています。

 

この用途地域ごとに、
建蔽率や容積率などが変わり、
建築可能な建物等異なるので、

 

賃貸マンションを建築したい
投資家の方などは、

 

「用途地域は何か?」

 

ということは必ず確認されている
はずです。

 

今回、その用途地域に

「田園住居地域」

なるものが25年ぶりに新設される
ことになりました。

 

 

定義は、
「農地や農業関連施設などと調和した

低層住宅の良好な住環境を守るための地域」

 

とのことですが、

 

簡単に言うと、
街中にある田等に農家レストランや農業施設など
が建築できるようになるということです。

 

 

建築基準法でいうと、
今まで、低層住居専用地域に建築可能
だった建築物にプラスして、

2階以下かつ500㎡以内の
物販店や飲食店が建築可能です。

 

2022年の生産緑地の期限に伴う策
ですね。

 

生産緑地期限→固定資産税UP→売却→農地減
となります。

 

農地を無くさないように考えた施策
のように思います。

投稿日:2018年3月19日
ルート・イノベーション スタッフブログ

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やりがいを感じること

 

私は宅建士として日々活動しておりますが、
この仕事は本当に奥深く、面白いです。

 

 

私が、活動の中で本当にやりがいを感じるときは、

 

・不動産で悩んでいるお客様からの御相談を受け、
解決へ導くことができたとき
・難易度の高い契約を、一つ一つ紐解いて
安全性の高いお取引ができたとき
・宅建士として、不動産取引当事者に満足頂ける
内容のお取引ができたとき

 

です。

 

これらは、
別にきれいごとを言っているわけではありません。

 

 

宅建士として活動されている方は、
一度は上記のような場面に出くわし、
その時にはやりがいを感じたはずです。

 

 

常に思うのは、

 

宅建士=不動産の仲介をする人

 

という単純なものではなく、

 

 

お取引の舵取りをし、
安全を確認しながら、
ゴールへ導く

 

 

こんな水先人の様な役割を果たすのが
本来の宅建士の意義なのではないでしょうか。

 

 

はっきり言って、
ただ仲介するだけなら誰にでもできます。

 

 

少し不動産の知識があって、
契約書等の書式があれば、
誰にでも契約書作成は出来ます。

 

 

しかし、
宅建士であるべき以上は、
各取引のトラブル要因を予測しながら、
知識と経験を知恵に変え、
オーダーメイドの取引をすること
が必要であると思います。

 

 

そうでない限り、
宅建士は存在意義がありません。

 

 

そんな思いで、
宅建士試験の講師として
実務以外でも活動しています。

 

 

耳ざわりのよい言葉で
話をまとめようとしているわけではなく、
意識の高い宅建士が増えて欲しいという
思いからです。

 

 

※最近、
宅建講座OBの方々とやり取りをしており、
不動産が専門ではないOBの方々が、
宅建取得を機に不動産に対する興味を
もって活動されているのを見ることが
ありまして、すごく嬉しくなりましたので、
この記事を書かせて頂きました。

投稿日:2018年3月17日
ルート・イノベーション スタッフブログ

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宅建業法の規制がかかります

前回の記事の追加内容です。

 

宅建業者が売主で一般消費者が買主の場合、
宅建業法という法律で
手付金について下記内容の制限がかかります。

 

① どんな特約をしても「解約手付」となる

前回の記事で、
手付の性格には種類がある旨記載しました。

そして、
特約を定めれば、解約手付のみでなく各種類の手付として
取り扱うことが出来ます。

 

しかし、宅建業者が売主の時には、
消費者保護の観点から手付は【解約手付とみなされます】。

 

どんな特約をしてもです。

これは宅建業法第39条第2項に

宅地建物取引業者が、みずから売主となる宅地又は建物の売買契約の締結に際して手附を受領したときは、その手附がいかなる性質のものであつても、当事者の一方が契約の履行に着手するまでは、買主はその手附を放棄して、当該宅地建物取引業者はその倍額を償還して、契約の解除をすることができる。

と定められていることに由来します。

 

これは宅建業者でも理解していない方も
多い内容ですが、

 

一般消費者売主の場合には、「手付解除期限」というものが
定められることがあります。
「●年●月●日までなら手付解除できるけど、
この期日過ぎたら手付解除できないよ」
というものです。

 

しかし、
宅建業者売主の場合には、「手付解除期限」はありません。

理由は、
上記の条文があるからです。

 

すなわち、
一般消費者である買主が手付解除する場合には、
売主業者が履行に着手していなければよく、
手付解除期限なるもので買主を拘束できないからです。

 

② 売買価格の20%を超える額の手付は受領出来ない

業者売主の場合には、
20%超(20%ちょうどは含まない)の手付は
受領出来ないことになっています。

 

これは、
あまりにも高額な手付を受領してしまうと、
一般消費者である買主が手付解除出来にくくなり、
買主を拘束してしまうからです。

 

③ 保全措置を講じなければならない

宅建業者売主の場合、
手付金等(中間金等含む)を受領する場合には、
もし物件の引き渡しが出来なくなった場合などに
備えて、保全措置を講じなければなりません。

 

しかし、以下の場合には例外的に保全措置を
しなくても良いことになっています。
・買主名義の所有権移転登記・保存登記がされたとき
  ・手付金額が少額のとき
   (イ)未完成物件/売買価格の5%以下かつ1000万円以下
   (ロ)完成物件/売買価格の10%以下かつ1000万円以下

 

このように、

宅建業者が売主で一般消費者が買主の場合には、
通常の場合とは異なる規制がかかります。

 

 

もしこれら内容にご興味がある方は、
ぜひとも宅地建物取引士試験を受験してみてください。

投稿日:2018年3月14日
ルート・イノベーション スタッフブログ

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手付解除と違約解除は違います

今回は、誤解の多い「手付解除」と「違約解除」
について記載させて頂きます。

 

不動産の売買契約締結時には、
「手付金」を支払うのが一般的です。

 

 

多くの場合、
売買価格の5~20%程度の金額の
手付金を支払います。

この手付金は、
最終的には売買代金に充当されるものです。

 

 

 

さて、
手付には次のような性格があります。

・証約手付
・解約手付
・損害賠償額の予定としての手付
・違約手付

 

 

 

通常の場合、
不動産取引で支払う手付金は
「解約手付」の性格をもちます。
※特約で変更可能。業者売主の場合は不可。

 

 

 

解約手付とは、

 

相手方が履行に着手するまでは
契約を解除できるようにするために
交付される手付

 

です。

 

 

 

つまり、
相手方(売主・買主いずれか)
が契約内容の履行に着手するまでは、

 

「やっぱりこの契約やーめた」

 

と言って、契約をなかったことにできるのです。

 

 

 

しかしその場合、

買主(手付を支払った側)から手付解除をするには、
支払済みの手付金を放棄しなければなりません。

 

 

 

反対に売主(手付を受領した側)から手付解除をするには、
受領済みの手付を買主に返還し、さらに手付と同額の金銭を
買主に支払わなければなりません。

 

売主・買主どちらから手付解除を申し出ても、
申し出た者は手付金の金額のペナルティを負う
ということです。

 

 

この手付解除とよく誤解される内容として、
違約解除というものがあります。

 

 

 

 

この違約解除とは、
「契約内容に違反したから解除する」という
性格のもので、

手付解除とは全く別のものです。

 

 

 

仮に買主の違約によって、売主が契約を
解除を行う場合には、

受領済みの手付金は買主に返還したうえで、

契約時に定めた違約金(もしくは損害賠償額実費※契約内容による)
を買主に徴求することになります。

 

 

 

手付解除とは違うので、
手付は買主に返してあげなければなりません。

 

 

以上、手付解除と違約解除の違いについて
ご説明させて頂きました。

投稿日:2018年3月12日
ルート・イノベーション スタッフブログ

マンション購入検討用シート

 

宅建業者は何を見て中古マンションを買うか?

本日、スーモ発行のフリーペーパーを
読んでいると、「マンション購入力検定」
なるものが記事にされていたので、

マンションの買い方の記事を書きたいと
思います。

 

一般のお客様が中古マンションを購入される際、
【直感】で物件を決める方もたくさんいらっしゃいます。

 

それはそれで正しいことだと思います。

ご自分が気に入った物件を購入出来ることほど
素晴らしいことはありませんから。

 

今回記載したいのは、
不動産のプロである宅建業者(買取業者)が物件を購入する
場合の目線についてご紹介し、「こうゆう観点もあるんだな」
とご理解頂ければと思います。

 

基準は市場動性と価格

買取業者が物件を購入する場合に、
一番重要視するのは【市場性】です。

言い換えると、
リフォーム等の付加価値をつけた後に販売する際、

売れる物件かどうか

ということです。

売れない物件(市場性のない物件)であれば、
購入しません。投下資本を回収できないからです。

 

また、いくら市場性があるからといっても、
買取業者はリフォーム後売却出来ないリスクも
ふくめて購入するので、
買取の値段が高ければ購入しません。

 

市場性と価格がマッチした物件のみを
選んで購入しています。

 

そして、
市場性のある物件とは、

 

・駅からの距離
・管理費、積立金等のランニング費用の妥当性
・耐震基準
・総戸数
・㎡数
・階数
・向き
・瑕疵
etc…

 

これらの内容を自社基準に照らし合わせ、
検討します。

 

 

私も不動産の買取再生業を行っておりましたので、

「売れる物件」と「売れない物件」の双方を
よく経験しました。

 

これから中古マンションを購入しようと
されている方は、出来る限り物件を比較検討し、
市場性の乏しい物件は避けた方が、
将来のリスクヘッジが出来ますよ!

 

因みに弊社では、
中古マンションを検討されるお客様には、
冒頭写真の「中古マンション比較検討シート」
をお渡しし、一緒に比較検討しています。

 

管理費の金額は妥当か?
などという検討ができ、
どの物件が総じてデメリットが少ないかという
視点で検討出来ます。

 

マンション購入はルート・イノベーションまで!

投稿日:2018年3月10日
ルート・イノベーション スタッフブログ
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