【管理】月一回の訪問

 

月に一度の確認作業

弊社管理業務では、
毎月一回、オーナー様とお会いして、
業務報告を行っています。

 

この月一度のご面談を
私は大切にしています。

 

現在の管理状況のお話を
することはもちろん、

滞納者からの回収や
修繕依頼のお話など、

タイムリーなお話を
させて頂く事で、

オーナー様に現状を
把握して頂くことが出来るからです。

 

また、
オーナー様によっては、

管理物件以外の
ビジネスに関するお話等ができ、

人生の先輩として
お話頂けるので、

本当にためになります。

 

今後もこのご面談は
継続していきます。

投稿日：2018年4月12日
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【売買】リスクは当たり前

 

いかにリスクヘッジするか

今度、少し特殊な案件の売買取引を行います。

 

不動産業界では現在ほとんど行われていない
方法であり、経験したことのある人も
少ない契約方法です。

 

不動産取引をさせて頂いていると、
このようなことも起こります。

 

大切なのは、
いかに取り組み、いかにリスクヘッジを
するかということです。

 

仲介という立場上、
売買仲介では、
売主様買主様双方に平等なリスクヘッジ
をしなければなりません。

 

今回の契約では、
様々な文献を確認し、
法律家と打ち合わせをし、
万全の体制を整えました。

 

買主様からの依頼で始まった
契約ですが、

 

売主様のリスクヘッジもきちんと
盛り込み、

双方にご納得頂ける方法をご提案
しました。

 

無事お取引が終了するために、
当日も最善の体制で臨みます。

投稿日：2018年4月9日
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韓国の変わった賃貸方法とは？

 

２種類の賃貸方法

5月のGWを利用して、
韓国に不動産視察兼慰安旅行をします。

今回はプサンに行くのですが、
弊社シェアハウスをでて韓国に戻った
元シェアメイトに会うのも楽しみです！

 

さて、
今回は韓国の賃貸方式について
お伝え致します。

 

韓国には賃貸方法が２種類あり、
１つは日本と同じような
毎月家賃を支払う方法(ウォルセ/月貰)
です。

 

そしてもう一つは、
入居前に決められた保証金を
オーナーに一括で渡す方法
(チョンセ/伝貰)です。

 

チョンセの場合、
入居者は対象不動産の売買実勢価格の
1/3～1/2ほどの保証金をオーナーに
預けます。

そして入居期間中、
家賃は0円です。

また、退去時には保証金が
全額返還されます。

 

オーナーは全く利益が無いように
思われるかもしれませんが、

オーナーは預かった保証金を運用し、
利益を上げるのです。

 

 

しかし、このチョンセ方式、
90年代に韓国内の銀行利子が
10％あったような時代には
よかったのですが、

 

今のように
利子による収益が見込めないような
時代には合いません。

 

それにより、
チョンセ詐欺たるものも
存在しているようです。

 

やはり、
日本と同じような
家賃払いの方が理に適っていると
思います。

投稿日：2018年4月4日
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全国公示地価発表で大阪は・・・

 

インバウンド(訪日外国人)の影響

先日3月27日に国交省より、
2018年1月1日現在の公示地価が発表されました。

 

公示地価というのは、
簡単に言うと、

土地の客観的な土地価格指標を国が
公開しているものです。

 

似たようなもので、
都道府県が行う
基準地価というものもあります。

 

公示価格や基準地価は、
私たち不動産会社が
物件の査定をするときには
必ず確認するものです。

 

一般的に不動産は
一物四価といわれ、
一つの土地に４つの価格がついています。

 

1つは公示価格（今回発表されたもの）

2つめは実勢価格（実際に取引される価格）

3つめは固定資産税路線価（固都税評価に利用）

4つめは相続税路線価（相続税評価に利用）

 

それぞれで金額が異なるのですが、
一般的に、

路線価→公示価格→実勢価格

の順に金額が高くなります。
※地方等例外もあります。

 

さて、
今回発表された公示地価の大阪を
観察しますと、

 

インバウンドの影響で、
梅田地区を抜き難波地区が
府内最高価格となりました。

 

住宅地でも、
大阪府では10年ぶりに上昇
しております。

 

住宅地などは
人口流入などが大きく地価に影響
するのですが、

鳥取県の日吉津村は
村の施策で保育施設充実などが
功を奏し、地価が上昇したそうです。

 

以上、公示地価のお知らせでした。

投稿日：2018年3月31日
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地面師という人たち

 

まだいる地面師

地面師とは土地等を不動産を利用して
詐欺を働く輩です。

 

最近では
昨年8月2日に積水ハウスが63億円を
地面師にだまし取られたということで
話題になりました。

 

冒頭写真は、
私が先日京都に行った際に
タクシーの車内から撮影したものです。

この写真の看板も、
京都駅近くの良い立地にある駐車場に
設置されていました。

 

ひと昔前の地面師は
法務局備付の登記簿謄本を物理的に改ざん
(謄本原本を抜き取り、自己名義に変更する)して、
所有者になりすましていたようですが、

現在は
登記情報として電子化されているので、
登記簿謄本記載の所有者に
なりすましているようです。

 

不動産取引は、
お客様から「書面が多い」「確認事項が多い」
と煙たがられることもありますが、

安全性を追求すると、
今後もさらに確認事項など増えそうです。

投稿日：2018年3月28日
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