投資用シェアハウスの被害について

 

利回りばかり考えると・・・

2018年2月5日全国賃貸住宅新聞
によると、
新築シェアハウスをサブリースする
会社（以下A社）で1月分のサブリース
家賃不払いが発生したそうです。

 

この会社のスキームは以下の通りです。

 

①投資家に土地を紹介

②投資家が土地を購入

③A社がシェアハウスを建設

④A社が投資家と賃貸契約で
シェアハウスを借上げ

⑤A社が入居者を募り、管理

 

このような内容です。

図にすると、

投資家　⇔(賃貸)　A社　⇔(転貸)　入居者
 

こうなります。

 

記事によると、
A社が建設するシェアハウスは、
高い価格で建物を販売するために、
サブリース賃料が高く設定されて
いたそうです。

そのため、
ひどい場合では、
実際の入居賃料と2倍の開きが
あるものもあるそうです。

 

事業が成り立つわけありませんね。

 

A社が入居者から仮に５万円を
転貸料として受け取り、
A社は投資家に賃料として
10万円を払うということですから、
おもいきり赤字です。

 

A社には5億円の赤字があったそうです。

 

また、建物自体を見ても、
共用ラウンジが無いなど、
シェアハウスの醍醐味など度外視し、
入居者のコミュニケーションも
図れない構造だそうです。

 

そして、管理についても
1万室以上あるにもかかわらず、
スタッフは30名程度だそうです。

管理が行き届くわけがありません。

 

 

以上が事実関係です。

 

以前、
ブログでも記載致しましたが、
シェアハウスを通常の賃貸物件と
同一線上で検討するのは大間違い
だと思います。

 

利回りだけで考える代物ではありません。

 

入居率や、退去防止など、
管理者の経営方法1つで大きく変化します。

 

入居者に快適で楽しく生活して
もらえるような仕掛けを行わないと
誰も住み続けてくれません。

 

そもそも、
「儲かるなら建物だけ建築して、あとは
人に任せよう」
という考えが失敗を招きます。

 

私は単純な投資商品として
シェアハウスを検討することに疑問を
もっています。

 

普通の賃貸物件であれば
入居者と管理者の距離はある程度
保たれているので、
それこそ【不動産投資】と
考えることができますが、
シェアハウスでは入居者と管理者の
距離は極めて近くなります。

 

管理者のコミュニケーション能力が
必要不可欠です。

 

弊社のオーナー様で、
シェアハウス運営のご相談をしてこられた
方には、まずオーナー様が運営することを
前提にお話し、向き不向きをご判断頂いています。

 

あるシェアハウス運営会社の方が
おっしゃっていました。

 

「不動産会社が新規参入したシェアハウスは
つぶれているものが多い。利回りだけみているから。」

 

弊社が自社で運営しているシェアハウスでも、
本当に通常の賃貸物件と管理の勝手が違います。

 

定期的に訪問し、
入居者と会話をし、お酒を飲み、遊び、
皆で外にご飯を食べに行き、
交流しています。

 

多くのシェアハウスは
シェアハウス毎にコンセプトが
あるものですから、
そのコンセプトに沿ったコミュニケーション
が必要不可欠です。

 

今回の事件では、
「利回り」だけを考えて
このようなことになったのだと思います。

 

これからシェアハウス投資をご検討の方は、
まずは自分が管理することを考えて
検討してください。

 

物理的に管理ができない場合でも
管理はどのようにするのかを
委託会社などから学び、体験してください。

 

しつこいようですが、
シェアハウスは普通の【不動産投資】
とは意味が違います。
【民泊】とも全く異なります。

 

困ったことがあれば
お気軽にご相談ください。

投稿日：2018年2月5日
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