仲介手数料の特例が創設されました

 

空家等の売買又は交換の媒介・代理における特例

2018年１月１日より特例が施行されました。

 

遠隔地における老朽化した空き家の現地調査等には
通常より調査費用等がかかるにもかかわらず、
物件価額が低いために成約しても報酬が伴わず
赤字となるなど、媒介業務に要する費用の負担が
宅建業者の重荷となって空き家等の仲介が避けられる
傾向にあり、空き家の流通等を促進するため、
報酬額の特例が創設されました。

 

特例の概要

①特例の対象は、低廉な空家等の売買又は交換の
媒介・代理であって、通常の売買又は交換の
媒介・代理と比較して現地調査等の費用を特別に
要するものである。
※低廉とは、売買代金（消費税を含まない）又は
交換に係る価格（消費税を含まない、多い方の価額）
が400万円以下の宅地又は建物を意味する。

 
②特例が適用される場合の依頼者は、空家等の売主
又は交換を行う者に限る。

 
③報酬額は、通常の媒介の計算により算出した金額と
当該現地調査等に要する費用に相当する額を合計した
金額以内であり、18万円の1.08倍に相当する金額を
超えてはならない。

 
④当該現地調査等に要する費用に相当する額について、
解釈・運用の考え方によれば、「人件費等を含むもの
であり、宅建業者は、媒介契約の締結に際し、あらかじめ
報酬額について空家等の売主又は交換を行う者である
依頼者に対して説明し、両者間で合意する必要がある。」
とされている。

 
⑤代理の場合、通常の媒介の計算により算出した金額と
③により算出した金額を合計した金額以内とする。
※代理の場合、空家等の売主又は交換を行う者への
報酬額の上限は、媒介における報酬上限額③×２とは
ならないことに注意する。

 
⑥空家等の買主又は交換の相手方から受ける報酬額は、
通常どおりの計算により算出した金額となる。

 

 

簡単に言うと・・・

遠隔地の価格400万円以下の空家を売買・交換する場合、
出張調査等、時間とお金がかかるので宅建業者が嫌がる
傾向がある。

そのため、
空家の流通促進のために、
売主・交換を行う者から頂戴しても良い報酬額は
18万+消費税まで許容する
というものです。

 

これにより、
例えば300万円の物件価格の空家であれば、
従来仲介手数料として

300万円×4％+2万円×消費税＝151,200円

しか受領できなかったのですが、
18万円×消費税＝194,400円
まで売主から受領できるようになりました。

 

買主からは従来通りしか受領できません。

投稿日：2018年2月10日
ルート・イノベーション スタッフブログ

賃貸で申込金をとられたら・・・

 

申込金を払ったらどうなる？

よくあるご相談です。

 

今のシーズン、
賃貸市場は活発になっています。

 

そこで
賃貸物件を決める際の
申込金についてお話します。

 

そもそも申込金とは・・・

申込金とは、
賃貸物件を仮おさえするために
支払う費用です。

 

入居者からすると、
入居申し込みを行い、
申込金を支払うことで
仮おさえでき、

 

仲介会社からすると、
申込金を払ってもらうという
行為によって、
安易にキャンセルさせない
という意味合いがあります。

 

この申込金、
エリアや不動産会社によって
異なりますが、
数千円～賃料1カ月程度
を受け取っている会社が
多いです。
※後述しますが、
弊社では一切受け取りしていません。

 

 

申込金を払ったら審査が通りやすい
ということは全くありません。

 

入居者の背景や
保証会社審査など
申込金とは関係ない部分で審査するためです。

 

 

この申込金におけるトラブルで多いのが、

 

『キャンセルしたのに返してもらえない』

 

というお話です。

 

結論から申し上げますと、
仲介会社は必ず返金しなければならないので、
絶対返してもらいましょう。

 

ただ、
申込金を支払う方にお伝えしたい事が
２点あります。

 

①申込金支払い時には『預かり証』を
発行してもらいましょう。

 

お金を渡しているわけですから、
渡した証拠をもらうのは当然のことです。

 

あとから
「そんなお金預かっていません」
と言われないように
自己防衛しましょう。

 

②安易な申込は絶対やめてください。

※これが今回最も伝えたいことです。

「申込金はキャンセルしたら返金されるんだから
とりあえず申し込めば良いや！」

といった考えで
安易に申込をするのは絶対やめてください。

 

申込を受け付けた後、
仲介会社は一生懸命入居できるように
段取りをします。

そして仲介会社からの要望を受け、
管理会社も一生懸命段取りをします。

オーナー様も同じです。

 

安易に申込をキャンセルされると、
オーナー様
管理会社
に迷惑が掛かり、
仲介会社の面目がつぶれてしまいます。

 

良識のある方であれば
安易な申し込みは絶対やめてください。

 

 

弊社では
申込金は受け付けていません。

 

申込金を受け付けるまでに、
入居希望者様としっかりお話するからです。

 

別に申込金を受け取ることが
悪いとは思っていませんが、

申込金がなくても、
特別の事情が無い限り、

弊社お客様で
安易にキャンセルされる方は
いらっしゃいません。

 

これは理想の形だと思っています。

投稿日：2018年2月7日
ルート・イノベーション スタッフブログ

投資用シェアハウスの被害について

 

利回りばかり考えると・・・

2018年2月5日全国賃貸住宅新聞
によると、
新築シェアハウスをサブリースする
会社（以下A社）で1月分のサブリース
家賃不払いが発生したそうです。

 

この会社のスキームは以下の通りです。

 

①投資家に土地を紹介

②投資家が土地を購入

③A社がシェアハウスを建設

④A社が投資家と賃貸契約で
シェアハウスを借上げ

⑤A社が入居者を募り、管理

 

このような内容です。

図にすると、

投資家　⇔(賃貸)　A社　⇔(転貸)　入居者
 

こうなります。

 

記事によると、
A社が建設するシェアハウスは、
高い価格で建物を販売するために、
サブリース賃料が高く設定されて
いたそうです。

そのため、
ひどい場合では、
実際の入居賃料と2倍の開きが
あるものもあるそうです。

 

事業が成り立つわけありませんね。

 

A社が入居者から仮に５万円を
転貸料として受け取り、
A社は投資家に賃料として
10万円を払うということですから、
おもいきり赤字です。

 

A社には5億円の赤字があったそうです。

 

また、建物自体を見ても、
共用ラウンジが無いなど、
シェアハウスの醍醐味など度外視し、
入居者のコミュニケーションも
図れない構造だそうです。

 

そして、管理についても
1万室以上あるにもかかわらず、
スタッフは30名程度だそうです。

管理が行き届くわけがありません。

 

 

以上が事実関係です。

 

以前、
ブログでも記載致しましたが、
シェアハウスを通常の賃貸物件と
同一線上で検討するのは大間違い
だと思います。

 

利回りだけで考える代物ではありません。

 

入居率や、退去防止など、
管理者の経営方法1つで大きく変化します。

 

入居者に快適で楽しく生活して
もらえるような仕掛けを行わないと
誰も住み続けてくれません。

 

そもそも、
「儲かるなら建物だけ建築して、あとは
人に任せよう」
という考えが失敗を招きます。

 

私は単純な投資商品として
シェアハウスを検討することに疑問を
もっています。

 

普通の賃貸物件であれば
入居者と管理者の距離はある程度
保たれているので、
それこそ【不動産投資】と
考えることができますが、
シェアハウスでは入居者と管理者の
距離は極めて近くなります。

 

管理者のコミュニケーション能力が
必要不可欠です。

 

弊社のオーナー様で、
シェアハウス運営のご相談をしてこられた
方には、まずオーナー様が運営することを
前提にお話し、向き不向きをご判断頂いています。

 

あるシェアハウス運営会社の方が
おっしゃっていました。

 

「不動産会社が新規参入したシェアハウスは
つぶれているものが多い。利回りだけみているから。」

 

弊社が自社で運営しているシェアハウスでも、
本当に通常の賃貸物件と管理の勝手が違います。

 

定期的に訪問し、
入居者と会話をし、お酒を飲み、遊び、
皆で外にご飯を食べに行き、
交流しています。

 

多くのシェアハウスは
シェアハウス毎にコンセプトが
あるものですから、
そのコンセプトに沿ったコミュニケーション
が必要不可欠です。

 

今回の事件では、
「利回り」だけを考えて
このようなことになったのだと思います。

 

これからシェアハウス投資をご検討の方は、
まずは自分が管理することを考えて
検討してください。

 

物理的に管理ができない場合でも
管理はどのようにするのかを
委託会社などから学び、体験してください。

 

しつこいようですが、
シェアハウスは普通の【不動産投資】
とは意味が違います。
【民泊】とも全く異なります。

 

困ったことがあれば
お気軽にご相談ください。

投稿日：2018年2月5日
ルート・イノベーション スタッフブログ

賃貸借契約、腑に落ちないこと

 

重要事項説明書の作成

賃貸物件に入居する場合、
窓口となる仲介会社と
管理会社では以下のような
やりとりがなされます。

①申込書の提出
②初期費用明細の受領
③入金・送金
④契約書・重要事項説明書作成
⑤契約
⑥鍵受領・入居

 

このような流れの中で、
いつも腑に落ちない箇所があります。

 

④の重要事項説明書作成についてです。

 

売買取引の場合、
契約書と重要事項説明書は
基本的に売主様側の仲介会社が作成します。

 

これは、
本物件について把握しているのは
売主様とやり取りしている売主様側の
仲介会社であることや、買主様側の
仲介会社との協力という意味合いが
あるためです。

 

 

賃貸の場合、
契約書はオーナー様側の管理会社が
作成しますが、重要事項説明書は
借主様側の仲介会社が作成するのが
慣習になっています。
※エリアによって異なると思いますが、
大阪ではこのようになっています。

 

私個人としては、
あまり好ましいことだと思っていません。

 

これまで弊社が入居付け
させて頂いた時も、
管理会社から
「やっぱり重要事項説明書に
この文言いれてもらえますか？」
といったやりとりがたくさんありました。

 

実に無駄な動きです。

 

そもそも、
管理会社が宅建業者の場合、
重要事項説明義務は管理会社にも
あるわけです。
※自ら貸主の場合は除きます。

 

とすれば、
管理会社としてのリスクヘッジとして、
契約書作成時に重要事項説明書も作成して、
仲介会社との認識の差異がないように
すべきだと思います。

 

そうすることが、
オーナー様、入居者様、管理会社、
仲介会社の全員にとってトラブルを
防げる方法だと思います。

 

弊社では、
弊社管理物件に入居付け頂いた場合には
必ずこちらで重要事項説明書を作成
しています。

 

正直、
契約書を作成するのであれば、
重要事項説明書を作成するのは
さほど時間を要するものでは
ありませんし、物件については
仲介会社よりも管理会社の方が
理解しているはずなので、
理に適っています。
※売買取引と違い、
賃貸取引では重要事項説明書より
契約書の方が分量が多いです。

 

また、書式も統一している方が
漏れが無くて良いです。

 

 

先般、入居付けさせていただいた管理会社は
重要事項説明書も作成してくれました。

その時、
「しっかりしている管理会社だな」
と思いましたが、

でも本来あるべき姿はこうだと
思いました。

 

以上、
賃貸契約の腑に落ちないお話でした。

投稿日：2018年2月3日
ルート・イノベーション スタッフブログ

外国人入居者を受け入れた方がよい？

 

 

今の時代だからこそ

少子高齢化、賃貸住宅の供給過多で
賃貸経営競争で勝ち残るためには
努力が必要です。

 

本日弊社にご相談頂きました
オーナー様も、空室に悩む
オーナー様でした。

 

空室対策には様々な方法があります。

 

建物美観を変える事や、
人気設備の導入、
賃料の値下げなど、

 

オーナー様方は
たくさんの努力をしていらっしゃいます。

 

弊社でご相談を頂いた際には
まず、費用をかけない空室対策(収益アップ)を
ご提案しています。

 

限界があるケースも勿論ありますが、
まずは費用をかけない改革を優先すべきです。

 

ご提案の一つとして、
【外国人入居者の受け入れ】
があります。

 

エリアでの制約はありますが、
外国人の需要があるのであれば、
積極的に受け入れるべきです。

 

 

オーナー様の中には

『外国人の受け入れはちょっと・・・』

 

と思われる方も多くいらっしゃいます。

 

 

しかし
弊社からすると、
外国人の方と日本人の方との差は
ありません。

 

外国人の方を受け入れる場合には
下記のようなメリットがあります。

 

・物件の変える事の出来ない特性
(立地・３点ユニット)などを気にせず
入居してくれる

・口コミで物件を紹介してくれる

・今後も来日増加が見込める

・駅から遠くても自転車移動

・お金もしっかり入金してくれる
※外国人専門保証会社がある

・ルールも守ってくれる

など。

 

 

 

”外国人入居者が賃貸ルールを守らない”

というのはある種、偏見です。

 

入居時にしっかり説明すれば、
お金もしっかり入金してくれますし、
居住ルールも守ってくれます。

 

 

まだまだ外国人の方にとっては
入居しづらいのが日本の賃貸市場の現状です。

 

ぜひ外国人の方を受け入れてください。

 

※入居時説明の注意点など
お気軽にお問い合わせください。

投稿日：2018年1月31日
ルート・イノベーション スタッフブログ