第三者(三ため)契約って何？

 

ひと昔で言う中間省略登記

不動産投資を行っている方であれば、
聞いたことのある契約方法かもしれません。

 

第三者契約。

別名では
「三ため契約」
「新・中間省略契約」
などと表現されます。

 

今回はこの第三者契約について
簡単にご説明します。

 

不動産売買取引において、
A→Bへ売買が行われた後に、
B→Cへ売買が行われるケースがあります。

 

いわゆる転売とよばれる行為です。

 

Aが不動産の資金化を急いでいるときや、
Bが提示した金額に納得した場合などに
行われる契約です。

 

この取引が行われた場合、
A→Bへの所有権移転登記をした後、
B→Cへの所有権移転登記を行う事が
通常です。

 

 

そして、
上記のように所有権移転を行った場合には
BとCそれぞれに
・登録免許税
・不動産取得税
という税金が課されます。

 

 

短期間の間に
A→B→Cと所有権が移転するのに、
BCそれぞれに税金が課されるのは
もったいないということで、
流通コスト削減のために行われていたのが
かつての【中間省略登記】でした。

 

この中間省略登記では、
A→B→Cと売買契約を行いますが、
所有権移転登記は
A→Cで直接行うというもので、
2005年の不動産登記法改正まで
行われていた方法です。

 

中間省略登記は、
不動産登記法改正により
出来なくなりました。

 

理由は、
実体ではA→B→Cと所有権が移転しているのに、
A→Cへと直接所有権移転するということは、
実体と登記申請にズレがあり、
登記が受理されなくなったからです。

 

 

そこで現在、
中間省略登記と同じように
流通コストを削減するために
行われているのが
第三者契約です。

 

第三者契約

第三者契約では、
AB間、BC間の契約時に
それぞれ必要な内容を記載することで、
A→Cへの直接所有権移転が
可能になります。

 

具体的な内容は割愛致しますが、
かつての中間省略登記と異なる部分は、
Bが所有権を取得しないという部分です。

 

この方法で、
実体と登記申請に整合性を持たすことが出来るので、
登記が受理されます。

 

 

第三者契約を行う場合には、
上記記載の必要事項の記載や
法的理解に明るい仲介会社が必要不可欠です。

 

 

不動産取引において
多く活用されている契約方法ですが、

本ブログ記載の
「そもそもの知識」を把握していない
仲介担当者も多くおり、

 

トラブル事例もちらほら聞きます。

 

 

今後第三者契約を行う予定の
投資家様がいらっしゃいましたら、

契約書の確認をしっかり行ってください。

 

 

 

 

投稿日：2018年1月29日
ルート・イノベーション スタッフブログ

悪質滞納者の鍵を勝手に替えてもよい？！

 

自力救済の禁止知っていますか？

弊社にご相談頂く内容の中で、
オーナー様から、
「悪質滞納者を何とかしたい」
というお声をよく頂きます。

 

悪質滞納者の解決は
弊社でも何度も経験があります。

 

その気苦労は熟知していますので、
本当に気の毒に思います。

 

悪質滞納者問題には解決方法があり、
一歩一歩のアプローチが大切です。

 

ご相談頂くオーナー様は、
たいへん気が立っていらっしゃる事が多く、

 

『こんなことなら、
留守の間に鍵を交換してしまおう』

 

とおっしゃる方もいらっしゃいます。

 

 

お気持ちはわかりますが、
仮にそのような事をしてしまえば、
【自力救済】として法的にオーナー様が
悪くなりかねません。

損害賠償の対象になってしまいます。

 

【自力救済】とは、
法的な手続きに則らないで、
実力行使で解決しようとすることです。

 

日本は法治国家で、
【自力救済】は原則禁止されています。

 

勝手に入居者の鍵を替えると、
自力救済に該当し、
逆に損害賠償請求されてしまいかねません。

 

 

滞納問題が悪化しないように、
そもそも連帯保証人や保証会社への
加入をしてもらうわけですが、
中古１棟マンションを購入した場合には、
なかなか円滑に解決できない場合もあります。

 

 

そんなときの為に、
信頼できる管理会社へ管理を委託し、
間に入ってもらって、
問題を解決していくのがベターです。

 

賃料回収業務は
管理会社の仕事の一つであり、

オーナー様の大切な資産を守る為の
大事な業務です。

 

回収能力の低い管理会社は
管理会社とはいえません。

 

 

しっかり見極めて管理委託してください。

投稿日：2018年1月27日
ルート・イノベーション スタッフブログ

【判例紹介】ペット無断飼育時の原状回復費用はどこまで請求可能？

 

フローリング全貼替を認めた判例

 

 

本日は、判例をご紹介します。

 

東京地裁平成27年1月29日判決です。

 

 

【経緯】
賃貸借契約時、入居者の単身入居ということで契約。
※ペット飼育禁止物件
その際に、原状回復時の請求単価も合意。
入居後、入居者はオーナーに無断で自身の兄を
同居させ、さらに兄の飼育していた中型犬を
オーナーに無断で室内にて飼うことになった。
近隣住民からの苦情多発（鳴き声や糞尿の臭い）で、
無断同居禁止やペットは飼育禁止である旨
をオーナーから入居者へ伝えた後、
引っ越しを促した結果、入居者は引っ越すことに
なった。
引っ越しに伴い、
原状回復の見積もりをとった。
契約締結時に合意した単価に付随し、
損傷の激しいフローリングの全貼替、
また、早期違約に伴う違約金等も
オーナーから入居者へ請求したが、
入居者からの支払いは無く、
電話も出ないため、訴訟となった。

 

 

 

【判決趣旨】
・入居者は「早期違約金」の請求は不当と
主張するが、そもそも自分が契約違反を
したことに起因する早期違約なので、
不当と主張するのは間違い。
早期違約金は支払わなければならない。

 

・入居者は「フローリングの全貼替」は不当と
主張するが、オーナーは経年劣化等考慮した請求
をしており、かつ爪痕等が激しく全貼替が必須
と認められるため、全貼替は相当である。

 

 

 

【感想】
オーナーからすると、
無断で同居され、かつペットまで飼育される
というのは災難です。
しかし、このような事例は水面下でたくさん
あります。

 

これまでの判例では、
補修費用や部分貼替を認めた判例は
あったのですが、全貼替は特段の事情が
ない限り認められていなかったようです。

 

今回の事例では、
中型犬という貸室内で飼育するのに不適切な
種類の犬を飼育することや糞尿で、床の著しい損傷が
生じたことによって全貼替を認めたようです。

オーナーも、
経年劣化を考慮した金額を請求するなど、譲歩を
されているという部分もポイントだと思います。

 

この判例から言えることは、
ペットを飼育した場合に、
損傷が著しい場合には全貼替が認められる場合が
あるということですね。

今回の事例では、
■ペット飼育禁止なのに、無断飼育したこと
■契約時に原状回復費用単価の合意をしていたこと
■オーナーの請求がフェアな内容だったこと

という部分が結果に影響していると思います。

 

 

原状回復は賃貸経営でトラブルが多いところです。

 

トラブル防止のために、
契約締結時からリスクヘッジすることが大切です。

 

投稿日：2018年1月24日
ルート・イノベーション スタッフブログ

【2月10日】初心者向け相続セミナー開催のお知らせ

 

2018年2月10日開催

弊社、株式会社ルート・イノベーションと
行政書士・ファイナンシャルプランナー事務所
【オフィスITO】との共同セミナーの
お知らせです。

 

相続について全く知らない、
もしくはこれから知りたいという方向けに

平成30年2月10日14時より、
大阪市旭区民センターにて
旭区民の方を対象とした
相続セミナーと無料相談会を実施します。

 

オフィスITO代表の伊東先生、弊社担当の定利は
両者ともに不動産講師をしておりますので、
相続のお話のみならず、
不動産の一般的なお話まで幅広くご相談
頂く事が可能です。

 

当日の構成は下記の通りです。

〈第1部〉14：00～14：30　担当：伊東
　　　　テーマ：『相続の基本と考え方』

〈第2部〉14：30～15：00　担当：定利
　　　　テーマ：『不動産相続評価の基本と正しい売却方法』

〈無料相談会〉15：00～16：00
　　　　相続全般相談担当：伊東　不動産相談：定利
　　　　※無料相談会のみのご参加はご遠慮願います。

 

なお、会場定員に限りがございますので、
先着10名様のご入場とさせていただきます。(予約優先)

 

予めご予約の場合は、
FAX：072-289-6934(オフィスITO)まで
『参加希望』のFAXをご送信願います。

 

当日は皆様のお越しを
心よりお待ちいたしております。

 

どうぞ宜しく御願い致します。

 

投稿日：2018年1月22日
ルート・イノベーション スタッフブログ

賃貸物件の選び方

 

賃貸市場は繁忙期に突入

 

新年を迎え、
賃貸市場は繁忙期に突入しました。

 

1月から3月にかけて
入居と退去が多く発生します。

 

 

そこで今日は入居者様向けに、

賃貸物件を決める時の動き方を
お伝えします。

 

 

まず第1にすべき事は、
住みたいエリアを確定させる事です。

 

この時、
第3候補程度まで決めておきましょう。

 

第1候補のエリア内で、
あなたの希望条件に合う物件が
なかった場合の保険です。

 

 

そして次に、
絶対条件と希望条件を決めますが、
優先順位を1位から順につけましょう。

 

 

その後、
条件に見合う物件を探すわけですが、

 

 

インターネットで物件を見て、
ある程度のイメージを作ります。

 

※ここで注意が必要なのが、
インターネットに出ている物件が
必ず現存するとは限りません。
おとり広告の場合もあれば、
現在申込が入っている可能性もあります。
インターネットに掲載されている物件に
必ず住めるという過度な期待は持たない
方が良いです。

 

 

そして、不動産会社に行きます。

 

 

不動産会社で実際に見学する物件を
決める場合、3物件程度にしましょう。

 

 

10物件も見学するのは、
あなたの条件が定まっていない証拠です。

 

 

多くの物件を見すぎると、
決められなくなってしまいますし、
ほかの物件を見ている隙に、
気に入った物件がほかの人に
とられてしまう可能性があります。

 

 

出来るだけ、資料確認の時に物件の
取捨選択をすることがポイントです。

 

 

そして、
今の時期は気に入った物件があったら
その場で申し込みましょう。

 

明日以降に申し込みを先送りすると、
物件が無くなる可能性が出てきます。

 

持参すると良いもの

 

 

物件探しの際に、
持参すると便利なものをお伝えします。

 

 

 

①カメラ
携帯でもOKです。
画像もしくは動画で、
室内の様子を記録しましょう。

この時ポイントなのは、
物件名プレートを最初に撮影すること
です。

 

後からアルバムを見返すときに、
どの物件かわからなくなる事を
防ぐためです。

 

 

 

②メジャー
気に入った物件があれば、
その場でカーテンや冷蔵庫スペース
を測りましょう。
再度確認に行く手間を省くためです。

 

 

 

③紙とペン
見学しながら、
不動産会社に確認してほしいことを
メモしましょう。
不動産介会社との間で、
確認事項を共通認識にするためです。

 

 

以上、
賃貸物件を選ぶ方法でした。

 

投稿日：2018年1月20日
ルート・イノベーション スタッフブログ