増える民泊の落とし穴とは？

 

丸投げに注意

現在大阪を含め、全国的に民泊が増えています。

今回は法制度などについてではなく、
民泊運営をする方への警鐘を鳴らしたいと思います。

 

お伝えしたいことは、
【投資用シェアハウスの被害について】の記事でも
記載した内容と重複する部分もあります。

 

大阪市内で、民泊ポータルサイトに掲載されている
物件数は膨大です。

 

しかし、それらの多くは合法ではありません。

 

平成29年12月31日現在で、
大阪市の旅館業許可を取得している施設は1199件、
特区民泊の許可を得ている施設は430件です。

 

計1629件。

 

ポータルサイトに掲載されている物件数は、
はるかにこの件数を上回っています。

 

何が問題か。

 

合法ではない民泊の場合、
消防法などの規定を満たしていない可能性も高く、
いざ火災の際に大変な惨事になる可能性もあります。

 

これから民泊参入されたい方は、
必ず許可を得て行うようにして頂きたいものです。

 

 

そして、
民泊を運営するうえで注意して頂きたいことがあります。

 

それは、
民泊代行会社への【丸投げ】は
やめて頂きたいということです。

 

投資手段としてのみの考えで、
民泊に手をだされると、
予想していた利益が上がらない可能性が
あります。

 

民泊代行会社とは、
オーナー様の民泊運営を代行する
会社です。

 

シーツやアメニティを交換したり、
清掃を行ったりします。

 

ポータルサイトで募集をしたりも
します。

 

しかし、
この代行会社にすべてを任せるのは危険です。

 

賃貸物件の管理を丸投げするのが
よくない以上に、民泊の丸投げは
よくありません。

 

民泊というのはサービス業です。

 

お客様がいます。

 

あなたが選んだ代行会社がサービスの悪い
会社の場合、確実にお客様は離れていきます。

 

チェックイン時の対応が悪い、
利用中のフォローが悪い、
レスポンスが遅い

このようなことで、
ポータルサイトのレビューに悪評をされ、
お客様離れが生じてしまいます。

 

 

ですので、
民泊参入をお考えの方は、

 

■代行会社へ丸投げしない
■依頼せざるを得なくても、基本的な内容は理解しておく
■利用率が悪い時に、自らテコ入れ出来るよう学習しておく

 

といったことを忘れないでください。

 

弊社のオーナー様で民泊で利益を
出されている方は、皆さんもちろん許可を取得されて
いますし、
何より、熱い思いで民泊をしていらっしゃいます。

 

海外から来られたお客様とお話を楽しんだり、
困っていることを聞いてあげたり・・・

 

『おもてなし』の心があります。

 

投資目線だけで民泊をすると、
シェアハウス被害と同じように、
お客様は離れていってしまうのではないでしょうか。

投稿日：2018年2月14日
ルート・イノベーション スタッフブログ

深刻なゴミ屋敷問題・・・

 

マンションの場合被害大

先日のヤフーニュースにて。

現在、ゴミ屋敷問題が社会問題になっていますが、
一戸建て住宅の場合でももちろん大変なのですが、
マンションの場合には特に大変だそうです。

 

ゴミ屋敷が発生した場合、
近隣住民の方には、
【悪臭】や【害虫大量発生】
などの深刻な被害が及びます。

 

入居者への注意により、
改善してくれれば良いのですが、
注意してすぐ改善される人は、
そこまでゴミをため込むことも
ないでしょう。

 

多くのゴミ屋敷の主は
改善が難しいはずです。

 

注意したとしても、
「ゴミではない」
などと主張して口論になるばかりで
話が進展しないケースもあるそうです。

 

行政に強制的に片づけてもらう
行政代執行なども、安易には
行えない制度です。

 

近隣の方は本当に大変だと
思います。

 

また、ゴミ屋敷の主が
行為能力のない方の場合は、
さらに解決は難航します。

 

マンションのような集合住宅の場合、
近隣住宅は密集していますので、
その分被害は甚大です。

 

区分所有マンションの場合には、
入居者への注意のあと、
改善しない場合には
集会にて決議を得て、解決策を
図っていくことになります。

 

賃貸マンションの場合には、
オーナーもしくは管理会社による
入居者への注意、
改善しない場合には、
身内の方や連帯保証人の協力、
弁護士の介入などで
対応することが望ましいです。

 

いずれにせよ、
ゴミ屋敷問題は放っておくと
どんどん悪化しますし、
入居者の精神的な問題に起因する
場合もありますので、

注意する側も、
感情的になりすぎず、
冷静に解決策を探していくことが
必要だと思います。

投稿日：2018年2月12日
ルート・イノベーション スタッフブログ

仲介手数料の特例が創設されました

 

空家等の売買又は交換の媒介・代理における特例

2018年１月１日より特例が施行されました。

 

遠隔地における老朽化した空き家の現地調査等には
通常より調査費用等がかかるにもかかわらず、
物件価額が低いために成約しても報酬が伴わず
赤字となるなど、媒介業務に要する費用の負担が
宅建業者の重荷となって空き家等の仲介が避けられる
傾向にあり、空き家の流通等を促進するため、
報酬額の特例が創設されました。

 

特例の概要

①特例の対象は、低廉な空家等の売買又は交換の
媒介・代理であって、通常の売買又は交換の
媒介・代理と比較して現地調査等の費用を特別に
要するものである。
※低廉とは、売買代金（消費税を含まない）又は
交換に係る価格（消費税を含まない、多い方の価額）
が400万円以下の宅地又は建物を意味する。

 
②特例が適用される場合の依頼者は、空家等の売主
又は交換を行う者に限る。

 
③報酬額は、通常の媒介の計算により算出した金額と
当該現地調査等に要する費用に相当する額を合計した
金額以内であり、18万円の1.08倍に相当する金額を
超えてはならない。

 
④当該現地調査等に要する費用に相当する額について、
解釈・運用の考え方によれば、「人件費等を含むもの
であり、宅建業者は、媒介契約の締結に際し、あらかじめ
報酬額について空家等の売主又は交換を行う者である
依頼者に対して説明し、両者間で合意する必要がある。」
とされている。

 
⑤代理の場合、通常の媒介の計算により算出した金額と
③により算出した金額を合計した金額以内とする。
※代理の場合、空家等の売主又は交換を行う者への
報酬額の上限は、媒介における報酬上限額③×２とは
ならないことに注意する。

 
⑥空家等の買主又は交換の相手方から受ける報酬額は、
通常どおりの計算により算出した金額となる。

 

 

簡単に言うと・・・

遠隔地の価格400万円以下の空家を売買・交換する場合、
出張調査等、時間とお金がかかるので宅建業者が嫌がる
傾向がある。

そのため、
空家の流通促進のために、
売主・交換を行う者から頂戴しても良い報酬額は
18万+消費税まで許容する
というものです。

 

これにより、
例えば300万円の物件価格の空家であれば、
従来仲介手数料として

300万円×4％+2万円×消費税＝151,200円

しか受領できなかったのですが、
18万円×消費税＝194,400円
まで売主から受領できるようになりました。

 

買主からは従来通りしか受領できません。

投稿日：2018年2月10日
ルート・イノベーション スタッフブログ

賃貸で申込金をとられたら・・・

 

申込金を払ったらどうなる？

よくあるご相談です。

 

今のシーズン、
賃貸市場は活発になっています。

 

そこで
賃貸物件を決める際の
申込金についてお話します。

 

そもそも申込金とは・・・

申込金とは、
賃貸物件を仮おさえするために
支払う費用です。

 

入居者からすると、
入居申し込みを行い、
申込金を支払うことで
仮おさえでき、

 

仲介会社からすると、
申込金を払ってもらうという
行為によって、
安易にキャンセルさせない
という意味合いがあります。

 

この申込金、
エリアや不動産会社によって
異なりますが、
数千円～賃料1カ月程度
を受け取っている会社が
多いです。
※後述しますが、
弊社では一切受け取りしていません。

 

 

申込金を払ったら審査が通りやすい
ということは全くありません。

 

入居者の背景や
保証会社審査など
申込金とは関係ない部分で審査するためです。

 

 

この申込金におけるトラブルで多いのが、

 

『キャンセルしたのに返してもらえない』

 

というお話です。

 

結論から申し上げますと、
仲介会社は必ず返金しなければならないので、
絶対返してもらいましょう。

 

ただ、
申込金を支払う方にお伝えしたい事が
２点あります。

 

①申込金支払い時には『預かり証』を
発行してもらいましょう。

 

お金を渡しているわけですから、
渡した証拠をもらうのは当然のことです。

 

あとから
「そんなお金預かっていません」
と言われないように
自己防衛しましょう。

 

②安易な申込は絶対やめてください。

※これが今回最も伝えたいことです。

「申込金はキャンセルしたら返金されるんだから
とりあえず申し込めば良いや！」

といった考えで
安易に申込をするのは絶対やめてください。

 

申込を受け付けた後、
仲介会社は一生懸命入居できるように
段取りをします。

そして仲介会社からの要望を受け、
管理会社も一生懸命段取りをします。

オーナー様も同じです。

 

安易に申込をキャンセルされると、
オーナー様
管理会社
に迷惑が掛かり、
仲介会社の面目がつぶれてしまいます。

 

良識のある方であれば
安易な申し込みは絶対やめてください。

 

 

弊社では
申込金は受け付けていません。

 

申込金を受け付けるまでに、
入居希望者様としっかりお話するからです。

 

別に申込金を受け取ることが
悪いとは思っていませんが、

申込金がなくても、
特別の事情が無い限り、

弊社お客様で
安易にキャンセルされる方は
いらっしゃいません。

 

これは理想の形だと思っています。

投稿日：2018年2月7日
ルート・イノベーション スタッフブログ

投資用シェアハウスの被害について

 

利回りばかり考えると・・・

2018年2月5日全国賃貸住宅新聞
によると、
新築シェアハウスをサブリースする
会社（以下A社）で1月分のサブリース
家賃不払いが発生したそうです。

 

この会社のスキームは以下の通りです。

 

①投資家に土地を紹介

②投資家が土地を購入

③A社がシェアハウスを建設

④A社が投資家と賃貸契約で
シェアハウスを借上げ

⑤A社が入居者を募り、管理

 

このような内容です。

図にすると、

投資家　⇔(賃貸)　A社　⇔(転貸)　入居者
 

こうなります。

 

記事によると、
A社が建設するシェアハウスは、
高い価格で建物を販売するために、
サブリース賃料が高く設定されて
いたそうです。

そのため、
ひどい場合では、
実際の入居賃料と2倍の開きが
あるものもあるそうです。

 

事業が成り立つわけありませんね。

 

A社が入居者から仮に５万円を
転貸料として受け取り、
A社は投資家に賃料として
10万円を払うということですから、
おもいきり赤字です。

 

A社には5億円の赤字があったそうです。

 

また、建物自体を見ても、
共用ラウンジが無いなど、
シェアハウスの醍醐味など度外視し、
入居者のコミュニケーションも
図れない構造だそうです。

 

そして、管理についても
1万室以上あるにもかかわらず、
スタッフは30名程度だそうです。

管理が行き届くわけがありません。

 

 

以上が事実関係です。

 

以前、
ブログでも記載致しましたが、
シェアハウスを通常の賃貸物件と
同一線上で検討するのは大間違い
だと思います。

 

利回りだけで考える代物ではありません。

 

入居率や、退去防止など、
管理者の経営方法1つで大きく変化します。

 

入居者に快適で楽しく生活して
もらえるような仕掛けを行わないと
誰も住み続けてくれません。

 

そもそも、
「儲かるなら建物だけ建築して、あとは
人に任せよう」
という考えが失敗を招きます。

 

私は単純な投資商品として
シェアハウスを検討することに疑問を
もっています。

 

普通の賃貸物件であれば
入居者と管理者の距離はある程度
保たれているので、
それこそ【不動産投資】と
考えることができますが、
シェアハウスでは入居者と管理者の
距離は極めて近くなります。

 

管理者のコミュニケーション能力が
必要不可欠です。

 

弊社のオーナー様で、
シェアハウス運営のご相談をしてこられた
方には、まずオーナー様が運営することを
前提にお話し、向き不向きをご判断頂いています。

 

あるシェアハウス運営会社の方が
おっしゃっていました。

 

「不動産会社が新規参入したシェアハウスは
つぶれているものが多い。利回りだけみているから。」

 

弊社が自社で運営しているシェアハウスでも、
本当に通常の賃貸物件と管理の勝手が違います。

 

定期的に訪問し、
入居者と会話をし、お酒を飲み、遊び、
皆で外にご飯を食べに行き、
交流しています。

 

多くのシェアハウスは
シェアハウス毎にコンセプトが
あるものですから、
そのコンセプトに沿ったコミュニケーション
が必要不可欠です。

 

今回の事件では、
「利回り」だけを考えて
このようなことになったのだと思います。

 

これからシェアハウス投資をご検討の方は、
まずは自分が管理することを考えて
検討してください。

 

物理的に管理ができない場合でも
管理はどのようにするのかを
委託会社などから学び、体験してください。

 

しつこいようですが、
シェアハウスは普通の【不動産投資】
とは意味が違います。
【民泊】とも全く異なります。

 

困ったことがあれば
お気軽にご相談ください。

投稿日：2018年2月5日
ルート・イノベーション スタッフブログ