定期建物賃貸借の注意点

 

方式を守らないと・・・

 

自主管理のオーナー様から
ご相談頂く際に、
【定期建物賃貸借】契約
についての内容を
お受けすることがあります。

 

 

通常の普通建物賃貸借では、
期間満了と同時に
自動更新もしくは法定更新となり
契約期間が延長されます。

 

一方、
定期建物賃貸借契約は
期間満了と共に必ず契約が終了
します。
延長はありません。

 

通常、オーナー様からすると
末永く入居頂きたいと望まれる
と思いますが、

 

中には
「転勤期間中の３年間のみ賃貸したい」
と考えるオーナー様もいらっしゃいます。

 

そのようなオーナー様は
この定期建物賃貸借契約を利用されます。

 

 

この定期建物賃貸借。

見方をかえると、
入居者にとって大きな不利益となって
しまいかねない契約方法です。

 

もし入居者が
普通賃貸借契約と思って契約をした結果、
実は定期建物賃貸借契約だった場合、
入居者は必ず期間満了とともに
退去しなければなりません。

 

 

ですので、定期建物賃貸借契約を
有効に成立させるためには
要件が定められています。

 

要件は主に３つ

 

①書面で契約すること

②定期建物賃貸借であることの説明

③期間満了前の賃借人への通知

 

 

①は基本的に皆さん守られています。
１点、よく勘違いされるのが、
公正証書で契約する必要はありません。
公正証書【等】と借地借家法で定められている
だけなので、別に普通の契約方式で
かまいません。

 

 

②は忘れる方が多いです。
これは要するに、
「この契約は更新がないからね。
あとから知らなかったなんて
言わないでね。」
ということを説明する書面です。

契約書とは別に、A4の紙で
説明しなければなりません。

 

もしこの説明をしなかった場合、
オーナー側から
「これは定期建物賃貸借契約だ」
と主張することは出来なくなります。
普通賃貸借契約と同じになってしまい、
正当事由がないと解約申し入れできなく
なってしまいます。
ご注意ください。

 

 

最も皆さんが失念されるのが、③です。

 

期間が１年以上の定期建物賃貸借の場合、
オーナー様は、賃借人様に対して、
期間満了の１年前から６か月前までの間に
契約終了する旨の通知をしなければ
なりません。

 

もしこの通知をしていなければ
期間終了を賃借人様に対抗できません。

 

また、期間満了前6か月を過ぎた段階で
通知のことを思い出した場合には、
すぐ通知してください。

 

その通知がだされた6か月後に期間満了と
なります。

 

通知しない限り、
いつまでも期間満了しませんので、
ご注意願います。

 

 

 

このように、

便利な定期建物賃貸借契約は、
方式がしっかり決まっており、
守らないと有効に成立しません。

 

 

自主管理のオーナー様も、
定期建物賃貸借を締結する場合には、
信頼できる不動産会社へ
方式の確認を行ってください。

投稿日：2018年1月6日
ルート・イノベーション スタッフブログ

エアコンが故障、オーナーに直してもらえる？

 

賃貸借契約書を確認

 

オーナー様や賃借人様から
よく質問を受ける内容です。

 

賃貸物件入居時、当たり前の
ように室内にエアコンが設置
されているケースがほとんど
です。

 

エアコンは入居促進設備の
上位であり、無くてはならない
設備となっています。

 

夏場や今の時期に、
「エアコンが壊れた」という
問い合わせをよく受けます。

 

この場合、
賃貸借契約書の内容で、
【誰が修理するのか】
が異なってくるので注意が必要です。

 

 

一般的に、
賃借人はオーナー様に家賃を支払う義務
を負っています。

 

そしてその代わりに、
貸室を使用する権利を持っています。

 

一方、オーナー様は
家賃を支払えという権利を持っている
代わりに、貸室を当たり前の状況で
使用させる義務を負っています。

 

 

この前提の下、
賃貸借契約を確認しましょう。

 

 

もしも、
貸室の【設備項目】にエアコンの表記が
あった場合、

 

この場合は、
オーナー様に修繕義務があります。

 

 

エアコンという設備があることを
前提に賃借人様は入居されている
わけですから、

 

壊れたら直してあげなければ
なりません。

 

 

反対に、
もしも【残置物項目】にエアコンの表記が
ある場合には、賃借人様で修理する必要
があります。

 

 

残置物とは、
「本物件には残置物としてエアコンがあります。
それでも良いのであれば入居してください。
但し、壊れてもオーナー側で面倒はみません。」
という内容のものです。

 

 

オーナー様側からすると、
「エアコンの修理はしたくない」と
思うのであれば、賃貸借契約でしっかり
【残置物】である旨を明記しなければいけません。

 

 

賃借人様からすると、
入居時にしっかり【設備】なのか【残置物】なのか
確認しておく必要があります。

 

 

後々のトラブルにならないよう、
事前確認をしっかり行いましょう。

投稿日：2018年1月3日
ルート・イノベーション スタッフブログ

外国人入居時のリスクヘッジとは？

 

 

国籍は関係ない！？

 

※今回のブログ内における外国人とは、ビザ取得後、
日本に来たばかりで、まだ日本語を話せず、
日本にコミュニティのない方を指します。

 

 

 

 

賃貸経営をしていると、管理会社から
「外国人からの入居申込があります」
といった連絡が入ることは珍しくありません。

 

 

 

弊社の所在する大阪では、
街の至る所に訪日外国人の方々がおり、
外国人の方を見かけない日は
ありません。

 

 

外国人の方が、
日本の賃貸物件に入居しようとした場合に、
オーナー様および管理会社から
入居を断れるケースが少なくありません。

 

 

 

まず最初にオーナー様にお伝えしたい事は、
【外国人だから】という単純な理由のみで
入居を拒否する事はやめてください。

 

 

 

 

少なくとも私がこれまで不動産取引で
関わった外国人の方々は、日本人と
区別されるに値するような方は1人も
おりませんでした。

 

 

 

 

 

しかし、多くのオーナー様は、
外国人が入居することに不安を
感じる方も少なくないと思います。

 

 

 

 

 

それは致し方ない事だと思います。

 

 

 

 

地方になればなるほど、訪日外国人の方も
少ないので、存在そのものが珍しいと思います。

 

【どう接していいかわからない】

こんな思いが前提にあるのかもしれません。

 

 

 

ですので、日本人と文化の異なる外国人の方
に入居してもらう場合の注意点を少しだけ
お伝えします。

 

 

 

 

母国と賃貸ルールが違う

 

 

 

 

例えば韓国では、チョンセとウォルセという
賃貸方式があります。毎月お家賃を払う方式と、
敷金として入居時に数年分の家賃をオーナーに
渡す方式です。

 

 

 

 

このように、国によって母国と日本の
賃貸ルールが違うので、日本独自の
賃貸ルールを説明しなければなりません。

 

 

 

 

礼金なんかは、多くの外国人が疑問に
思う制度です。しっかり説明が必要です。

 

 

 

 

そして、お家賃の毎月払いの事、部屋の使い方、
生活音が響く事、ゴミ出しのマナー、この辺りは
念入りに説明が必要です。

 

 

 

 

弊社で仲介させて頂いた外国人の方で、
これまでクレームになった方はいません。

 

 

なぜなら、入居時に、徹底して説明を行うからです。

 

 

 

クレームになるケースの多くが、事前の説明が
足りない事に起因します。

 

 

 

 

外国人入居者が悪いのではなく、仲介としての
説明が悪いと私は思っています。

 

 

 

しっかり説明すれば、守ってくれる方ばかりです。

 

 

 

是非とも外国人の方の入居を受け入れて、
しっかり説明してください。

 

投稿日：2017年12月31日
ルート・イノベーション スタッフブログ

【賃貸物件】募集開始3日以内成約極意

 

基本動作が1番の要

賃貸オーナー様の悩みの種。

それは空室です。

 

空室状況が続くと、その部屋は何の収益も
生み出してくれません。

キャッシュフローに大きな影響が生じます。

 

賃貸物件に空室が生じたときは、
まず空室を埋めることを考えます。

 

空室対策でオーナー様がよく実践されるのは、
費用を払って室内リフォームをしたり、
設備を導入したりすることです。

 

 

弊社では、オーナー様の賃貸物件を管理させて
頂いておりますが、オーナー様へのご提案の
中で、【費用を払う】内容の空室対策をご提案
するのは最後の最後です。

 

 

まずは費用をかけずに空室を埋めることが
第一優先です。

 

費用をかければリスクが発生しますし、
頭を使わずお金を使うことは推奨しません。

 

 

このように、
費用をかけてはもらいませんが、
弊社の管理物件は現在、
連続して募集開始から３日以内に
お申込みいただき、成約になっています。

 

 

その方法は？

 

その方法はいたってシンプルです。

 

 

弊社では
物件特性に沿った募集条件を設定し、
募集開始と同時に仲介会社へ紹介の為の
訪問を徹底しています。

 

そして、
HPにも記載している通り、
管理会社として中間搾取をすることは
一切せず、仲介会社にも満足してもらえる
設定にしています。

 

 

この基本動作。

 

実は管理業界では
中間搾取が当然とされており、
本当は当たり前のはずの基本動作を
実行している管理会社は少ないのです。

 

 

弊社の管理料は
一般的な管理会社と変わらず５％です。

 

 

管理会社として、
この５％こそが収入のすべてであり、
それ以外の部分で中間搾取など
言語道断だと思っております。※

※工事請負などを正式に請け負う会社等は別。

 

そのため、弊社の管理業務では
工事見積などを隠すことなく、
全てオーナー様に原本をお渡しいたします。

 

 

オーナー様の中では、
弊社の考えに共感してくださり、
別に保有していらっしゃる物件の
売却を依頼してくださるオーナー様も
いらっしゃいます。

 

嬉しい限りです。

 

 

管理を受託した以上、
リスクのない早期満室、賃貸経営状況の向上を
ご提案・実行するのが管理会社の務めです。

 

 

今後も信念をもって
管理業務に専念したいと思います。

 

 

投稿日：2017年12月27日
ルート・イノベーション スタッフブログ

購入申込みの裏側

 

 

売主様は何をもって判断するか

 

不動産売買の仲介を行っておりますと、必ず
『購入申込み』という動きが発生します。

 

文字通り、売却物件に対して『購入したい！』
という意思表示をする行為です。

 

あなたが不動産を購入したいと判断したとき、
諸条件を明記した購入申込書を売主様に提出します。

その申出によって、売主様はあなたに不動産を
売却するか否かを判断します。

 

 

 

この購入申込、
申込書を提出している購入希望者があなただけの場合、
交渉も割と時間的ゆとりをもって進めることが出来ますが、
複数人からの同時申込があった場合、
不動産会社や売主様は何をもって判断するのでしょうか。

 

 

番手をおさえるために

 

まず確認するのは、金額を含めた諸条件です。

 

売主様にとって一番大切な要素は金額です。

 

そして、契約時期や引渡し時期なども
大切な判断要素になります。

 

 

次に、購入希望者の確実性です。

 

 

どういうことかというと、

 

 

例えば5000万円の不動産申込をするとして、
購入資金が現金なのか融資利用なのかによって、
実際に購入出来るか否かの確実性が変わってきます。

 

現金の方は必ず購入出来ますが、融資利用の方は、
金融機関から融資を否決された場合には購入することが
出来なくなるので、売主様からは前者が優先されます。

 

売主様も不動産会社も、安全確実な不動産取引を望んでいます。

 

 

 

つまり、

もし本当にあなたが購入したい物件が見つかり、
その物件に購入申込が複数行われている場合には、
本当に妥協出来ないものを除き、
出来る限り売主様の売却条件に近い形で申込む事を
お勧めします。

 

 

いずれにせよ『あなたに売却する』
と決断されるのは売主様です。

 

本当に購入したいのであれば、
まずは購入申込者として1番手になる事が必要です。

 

 

他の人が価格交渉をして購入申込をし、
あなたが売出金額満額で購入申込したとしても、
あなたが提示した他の条件が極端な場合、
売主様は前者への売却を決断されることもあります。

 

 

 

融資利用をされる方の方が多いですし、
現金購入はなかなか出来る事ではありませんので、
確実性を100%担保することは難しいです。

 

 

しかし、
購入申込提示より前に金融機関と打ち合わせをしておき、
内諾をもらっておくことで、100%に近づけることは出来ます。

 

本当に購入したいと思う物件が現れた時のために
事前準備をする事をおススメ致します。

 

最後に、売主様の中には、
思い入れのある不動産の売却先として、
購入者の人柄を重視される方もいらっしゃいます。

 

『お金払うんだから文句ないだろ』

という姿勢で接するのはどうかやめて下さい。

 

 

不動産購入というご縁のリレーを大切にして頂ければと思います。

 

投稿日：2017年12月25日
ルート・イノベーション スタッフブログ