繁忙期における入居促進対策のご紹介

 

繁忙期に行った入居促進対策

2018.2.26発行の全国賃貸住宅新聞より
ご紹介です。

 

現在繁忙期中の賃貸市場における、
1月～2月上旬までのアンケート調査結果が紹介されて
います。

 

気になった部分は、
管理会社が、どのような繁忙期対策をしているかという
点と、どのような賃貸傾向があるかという点
です。

繁忙期対策で最も多かったのが、
「フリーレント」となっています。

 

フリーレントとは、賃料無料期間のことですが、
例えば3.1に契約して、賃料発生は3.15から
というように、14日間の賃料を無料にする
方法です。

 

これは入居者にとって嬉しい方法ですので、
有効だと思います。

 

次いで多かったのが、
家主（オーナー）への賃料値下げ交渉でした。

 

そもそも割高の賃料設定ならば良いですが、
通常通り設定の場合には、あまり繁忙期序盤で
賃料値下げに応じるのもいかがかなと感じました。
※もちろん物件によりますが。

 

 

賃貸傾向については
大阪の業者様が
「法人はそうでもないが、外国人留学生の部屋探しが
増えている」との見解がありました。

 

弊社の場合、
もともと外国人賃貸事業を行っているので、
当然ながら外国人留学生の仲介は現在多いのですが、
通常の賃貸仲介店舗様にもたくさんお問い合わせが
あるようです。

 

また、記事内では
「外国人顧客様のリスクヘッジ」について
言及されていますが、
たしかに外国人のお客様には、特別なご説明が
必要になります。
ルールを守ってくださるかどうかは、
仲介店舗のご説明の仕方次第です。

 

この繁忙期に外国人受け入れを行う
オーナー様におかれましては、
仲介店舗への「説明の徹底」をお願いされること
をお勧めします。

投稿日：2018年2月26日
ルート・イノベーション スタッフブログ

不動産購入者は確定申告を！

 

住宅ローン控除は確定申告しないと受けられない

2月16日から3月15日まで、
確定申告時期となっています。

 

平成29年に住宅ローンを利用して不動産購入を
された方で、
住宅ローン控除（正式には「住宅借入金等特別控除」）
を利用される方は、
確定申告を行わなければ適用されませんので、
注意が必要です。

 

住宅ローンを利用して購入された方でも、
全員に控除があるわけではありません。

 

築年数の要件や、
㎡数の要件があります。

 

例えば
住宅ローン控除を受けることが出来る
不動産の床面積は、登記簿上50㎡以上
でないと適用されません。

※パンフレット等に記載の面積（壁芯面積）
ではありませんので、注意が必要です。

 

詳細は国税庁HPをご覧ください。

 

なお、
宅建業者売主の物件を購入された方で、
一定要件を満たし、すまい給付金を
得られた方の場合には、
確定申告時に控除が必要なので、
ご注意ください。

 

 

投稿日：2018年2月24日
ルート・イノベーション スタッフブログ

不動産買取業者は悪者か？

 

不動産買取という選択肢

不動産を売却する場合、
不動産市場にて売却する方法と、
買取会社に買い取ってもらう方法があります。

 

一般的に、
不動産買取は市場での売却と比較して
売却価格が安くなることが多く、
不動産買取業者に対して
悪いイメージをお持ちの方も
いらっしゃるかもしれません。

 

しかし、
不動産買取にはメリットもありますし、
買取業者が得ばかりしているわけでは
ないことをご説明いたします。

 

【不動産買取の売主様メリット】
・即資金化できる
・契約が流れる可能性が少ない
・１契約で通常2回会う手間が、買取の場合１回で済む
・近隣に知られずに売却出来る
・物件の瑕疵が免責になる
等

 

上記のようなメリットがあります。

 

そして、
不動産買取業者は得ばかりしているわけでは
ありません。

 

不動産買取業者は、

物件購入後、加工し、売却しますが、

宅建業法上、
自ら売主制限というものがあり、
宅建業者が売主として一般のお客様に
物件を売却する場合、
2年間は物件の瑕疵（見えない傷）について
面倒をみなければなりません。

 

売却後に
何かしらの物件の傷が発見された場合には、

対応しなければならないというアフターフォローが
義務付けられています。

 

また、
買取業者は購入して加工した物件が売却できなければ
利益はありません。

 

市況の変化や、近隣状況の変化により、
当初予定した金額で売却出来なくなる
場合もあります。

 

その結果、
マイナスになってしまうこともあります。

 

そのリスクも含めたうえでの
不動産買取です。

 

このように、
買取業者は得ばかりではないのです。

 

ですので、
不動産買取を打診されたお客様は、

提示された金額で納得できる場合には、
不動産買取に対する悪いイメージは無しにして、
ご検討されることをお勧めします。

 

投稿日：2018年2月22日
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告知義務は５年がめど

 

判例に基づいた記事のご紹介

以前、

事故物件。取り扱いはどうなる？

の記事でも記載致しました通り、
事故物件の告知についての弊社スタンスは
変わりませんが、

2018.1.8発行の
全国賃貸住宅新聞に告知義務についての
記事が記載されていますので、
ご紹介させて頂きます。

 

こちらの記事では、
事故が生じた場合の責任は、
相続人や連帯保証人等へ追及出来る事や、
損害額の判断方法なども記載されています。

 

そして、
事故が起きたことを告知する期間については、
明確な告知期間は定まっていませんが、
裁判例では、
事故が生じたという心理的嫌悪感は
時間の経過とともに減少し、やがて消滅する
ことを前提していると記載されています。

 

判例では、
物件内で睡眠薬を大量に飲んで自殺した事件で、
事件発生から５年を経過すれば告知義務はなくなる
としたものがあります。

 

また、
自殺後・事故後二人目の入居希望者に対する
告知義務は存在しないという判例もあります。

 

オーナー様からすると、
保有物件で事件事故が発生した場合には、
一刻も早く風評被害が消滅してほしいと
思われると思います。

 

しかし、入居者からすると、
やはり事件事故のことは教えてほしいと
考えるものです。

 

今回の新聞記事に記載の内容は、
あくまで参考程度にお考えいただければ
と思います。

 

この新聞記事での
頑なに理論武装するのはおススメできません。

 

判例の事実をご理解いただき、
トラブル防止対策をして頂ければと思います。

投稿日：2018年2月19日
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大家さん、保険に入っていないと・・・

 

工作物責任って知っていますか？

皆さんが1棟マンションを保有している
大家さんだったとします。

 

その建物のバルコニーの外壁が落ちて、
通行人にケガをさせてしまったら
どうなるでしょうか。

この場合、
民法では下記のように定められています。

 

民法第717条第1項

土地の工作物の設置又は保存に瑕疵があることによって他人に損害を生じたときは、その工作物の占有者は、被害者に対してその損害を賠償する責任を負う。ただし、占有者が損害の発生を防止するのに必要な注意をしたときは、所有者がその損害を賠償しなければならない。

 

つまり、まず最初に責任を負うのは占有者(賃借人等)です。

しかし、占有者が損害防止の注意義務を果たしていた場合には、
二次的に所有者が責任を負うことになっています。

 

そしてこの所有者が負う責任は

無過失責任

と呼ばれ、

過失（落ち度）がなくても
責任を負わなければいけません。

 

占有者も所有者も責任を逃れたのでは、
被害者がかわいそうだからです。

 

ですので、
占有者が自分の注意義務を立証できた場合には、
大家さんである皆さんは必ず責任を負わなければ
なりません。

 

 

施設賠償責任保険

投資物件を購入した時には、
火災保険や地震保険に加入しますが、

 

忘れてはならないのが、
施設賠償責任保険です。

 

これは、上記のようなケースの際に
おりる保険です。

 

投資物件の内容にもよりますが、
建造物の所有者は加入しておくことが
ベターです。

 

個人が他人にケガをさせた際の
個人賠償責任保険とは異なりますので、
ご注意ください。

投稿日：2018年2月17日
ルート・イノベーション スタッフブログ