借地借家法　正当事由が導入されたのはいつ？

 

正当事由とは？

 

 

現在、建物所有を目的として土地を借りる場合や、
建物を借りる場合、【借地借家法】という法律が適用されます。

 

 

 

この法律によって、借地契約や借家契約の存続期間や、
その他の内容が定められています。

 

 

 

 

一般的な賃貸借（DVDのレンタル等）は民法で規制されていますが、
住む場所に係る土地賃貸借や建物賃貸借は特別に借地借家法という
法律が定められているということです。

 

 

 

 

さてこの法律では（借家の場合）、貸主から契約の更新拒絶
（もしくは解約申入）をする場合には『正当事由』が必要と
されています。

 

 

 

 

つまり、建物を貸している人が借りている人から

・「契約を更新してほしい」と言われた際にそれを断る場合
（存続期間の定め有の場合）

貸している人から借りている人に

・「解約したい」と言う場合
（存続期間の定め無の場合）

には、正当事由たるものが必要ということです。

 

 

この正当事由は、
・賃貸人と賃借人のどちらが建物使用を必要としているか
・賃貸借の従前の経過
・建物の利用状況
・賃貸人からの立ち退き料支払いの有無
など、総合的に考慮して判断されるとされています。

 

 

賃貸人にすごく不利なように思える制度ですね。

 

 

 

 

この制度、なぜ定められたのでしょうか。
そしていつ頃定められたのでしょうか。

 

 

導入は第二次世界大戦が勃発した年（昭和１６年・１９４１年）

 

 

 

もともと大正１０年（１９２１）に旧借地法が制定されました。

その当時は、借主に不利な内容のものでした。

 

 

 

第二次世界大戦が勃発した年に、
残された家族が借地の満了で追い出されるという心配事があると
兵隊が安心して戦争に行けないということで、戦時立法として
この正当事由制度が導入されたそうです。

 

 

 

それが今日まで廃止されないで残っているということです。

 

 

 

結果、貸したら半永久的に不動産が戻らないという状況が生じ、
逆に借主が極端に強い立場になる制度となってしまいました。

 

 

 

その後、この関係を公平に戻すために、
平成３年（１９９１年）に借地借家法が制定されることに
なりました。

 

 

 

 

 

 

※大学時代に、【日本法制史】という法律の歴史を学ぶゼミを
履修していたので、この正当事由の歴史を記事にしてみました。

 

投稿日：2017年11月11日
ルート・イノベーション スタッフブログ

登記簿「畑」、現況「雑種地」・・・どうする？

農地法は強い

 

 

 

 

 

 

 

 

 

弊社には様々な不動産にまつわるご相談が寄せられます。

 

最近、次のようなご相談を受けました。

 

 

【現在保有している土地を売却したい。
その土地は登記簿上、地目が「畑」になっているが、数年前に父が土を入れ、雑種地に変えている。】

 

 

 

といったご相談内容でした。

 

地目が「田」「畑」などの場合で、
不動産を売却するときには、
【農地法】に定める許可を取得する必要があります。
※一部許可不要の場合あり。

 

 

 

この農地法は強力な法律です。

 

 

 

 

万が一農地法に、基づく許可を取得しないで
売買契約をしてしまった場合、その売買契約は
無効となってしまいます。

 

 
また、それだけでは済まず、
「３年以下の懲役又は３００万以下の罰金」
※法人には１億円以下の罰金
という厳しい罰則が規定されています。

※農地保有されている皆さま、お気を付けください。

 

 

 

「不動産を売却するとき」と記載しましたが、
実際には
・農地を使用する人が変わるとき（３条許可）
・農地の使い方が変わるとき（４条許可）
・農地の使い方も使う人も変わるとき（５条許可）

 

といったように区別されています。

 

 

 

ここでいう農地とは、登記上「田」や「畑」などに
なっている場合はもちろんですが、登記上「雑種地」に
なっているが、現況「畑」になっている場合などにも
農地法が適用されることがあります。

 

 

登記簿、現状、両方の角度から農地を守ることに
目を光らせているのです。

 

今回のケースでは？

 

今回のケースを分析すると、
まずお父様が畑を雑種地にする際に農地法４条許可が
必要でした。

 

 

 

 

「畑」として使用していたものを「雑種地」に変える
わけですから。

 

 

 

しかし、ご本人様はこの許可自体をご存知なかったので、
許可取得をされておりません。
※不動産会社でも農地法を理解していない人が多いので、
無理もないかもしれません。

そこで今回の土地を売却する場合には、
農地法５条許可を取得することになります。

 

 

既に「使い方」は変わっていますが、あくまで登記簿上は「畑」
のままですし、今度は「使う人」も変わるわけですから。

 

 

 

今回無断転用していることについての罰則については、
農業委員会・知事との協議が必要になるかと思います。

 

 

 

 

いずれにしましても、農地を勝手に売却することはできません。
勝手に売却してしまうと、「売買契約無効」「違約金の発生」
などという事態が発生しかねません。

 

 

 

 

もし農地の売却や転用をお考えの方は、
信頼できる不動産会社や専門家にお尋ねください。

もちろん当社でもご相談お待ちしています。

投稿日：2017年11月8日
ルート・イノベーション スタッフブログ

家の外壁が崩落。誰の責任？

外壁メンテナンスをしないと・・・

先日の話。

夜１０時頃、
最寄り駅から家までの道中、
ある家の前に消防車とパトカーが
停車し、野次馬ができていました。

「どうしたのかな」と観察していると、
どうやら一軒家の屋根から瓦や外壁が
崩落し、通行人に危なく当たるところ
だったそうです。

前々から、崩落のおそれがありそうなお家でしたが、
それが実際に生じてしまったようです。

 

外壁の材質などにもよりますが、
一般的には１０年程度を目途に外壁のメンテナンス
工事を行うことが必要です。

目視レベルですが、今回のお家はかなり築年数も古く、
メンテナンスをしているようには到底見えませんでした。

 

それが、このような事態を招いてしまう結果となりました。

 

通行人に当たらなかったのが、不幸中の幸いです。

 

 

しかし、もし通行人に当たってケガをさせてしまった場合、
誰が責任をとるのでしょうか？

 

 

一時的には占有者が責任を負う

 

民法７１７条には下記内容の【工作物責任】が定められています。

土地の工作物の設置又は保存に瑕疵があることによって他人に損害を生じたときは、その工作物の占有者は、被害者に対してその損害を賠償する責任を負う。ただし、占有者が損害の発生を防止するのに必要な注意をしたときは、所有者がその損害を賠償しなければならない。

 

 

これは簡単に今回の件について当てはめると、
家の外壁が崩落して人にケガをさせてしまったときは、
もしその家に賃借人などの「占有者」がいる場合には、
その人が責任を負うことになる。
しかし、その賃借人が損害発生防止のために行動したと
認められるときには、所有者が責任を負う。

 

という事になります。

 

この場合の所有者の責任は、「無過失責任」といわれ、
「過失（＝うっかり）」が無く、十分注意していたと
しても、責任を負わなければならないとされています。

 

 

ケガをじた本人を守ってあげようという立法趣旨ですね。

 

 

つまり、建物が原因で人にケガをさせてしまったら、
所有者は逃げることが出来ない
ということです。

 

 

建物には耐用年数があり、メンテナンスをしっかりしないと
老朽化だけではなく、第三者にも迷惑をかけてしまう場合が
あります。

 

空家問題が進む中で、このような事例は今後多発する
と思われます。

 

 

相続等で老朽化した不動産を所有するに至った場合には、
建物のメンテナンスや今後の動き方（保有・賃貸・売却など）
をしっかりご検討ください。

投稿日：2017年11月6日
ルート・イノベーション スタッフブログ

擁壁（ようへき）のある不動産購入

擁壁がある不動産の注意点

先日のニュース

台風２１号の影響で、奈良県三郷町の住宅隣接の法面(のりめん)
が崩落し、流れた土砂が線路を塞いでしまうという事態が生じました。

確かに線路が塞がれると、沿線住民の方々の交通手段が無くなるので
大変なことです。

ニュースでも、いつ路線が復旧するのかという話で持ち切りでした。

しかし最もたいへんなのは、崩落した土砂の上方に住んでいる住民
の方々ではないでしょうか。

土砂が崩落してどうなった？

上方にお住いの方々は、法面の途中までが自分の敷地。

それ以下は近鉄が所有している土地でした。

土砂が崩落した結果、上方住宅の基礎杭がむき出しになりました。

それに起因して、土台となる土が流失しているわけですから、
建物も傾く可能性が大いにあります。

 

先述の通り、上方にお住まいの方は、法面途中までが自分の敷地
なので、法面全体を強化したくても、人の土地まで造成することは
出来ません。

事前対策を施すことができなかったということです。

法面や擁壁がある不動産はココを確認

では、法面や擁壁がある不動産を購入する際には、どこに注意すべきでしょうか。

 

まず、法面のどこまでが対象地の敷地なのかは確認してください。
そして、途中までが対象地の敷地なのであれば、対象地以外の法面の状況を確認しましょう。

今回のニュースのように、土むき出しで何の加工もされていないような物件であれば、
専門家に見てもらうことが必須です。

いずれにしても、土砂の崩落で建物に影響がでるか否かのチェックが必要です。

次に、擁壁がある場合。

こちらの場合には、擁壁の状態を確認します。
水抜き穴があるか、ひびが入っていないかなど、注意して観察してください。
遠目からみて、建物に傾きがないかも確認が必要です。
そして、エリア全体が宅地造成等規制法に指定されるエリアに該当して
いるかも確認します。(不動産会社が調査します)
該当している場合、一定の要件を超える擁壁工事をする場合には、
知事の許可を受けなければならず、擁壁完成後には検査済証が発行
されます。

 

検査済証を受けている擁壁であれば、ある程度の安全性が担保されている
というわけです。

 

逆に検査済証がなければ、専門家に確認してもらう必要があります。

 

擁壁のチェックを怠った場合、不動産を購入後、建替え時に擁壁やり替えが
必要となるケースもあります。その際には、膨大な費用が発生してしまう事が
少なくありません。

 

 

また、自治体によっては、【がけ地条例】などを設けている場合があります。

その場合、条例に基づいて建築されているかの確認も必要です。

 

購入したいと思った物件に、法面や擁壁があった場合、
ご自分で必ず確認するようにしてください。

不動産会社が確認を怠った場合でも、結局苦しい思いをされるのは
購入した本人です。

 
是非ともご注意願います。

 

投稿日：2017年11月1日
ルート・イノベーション スタッフブログ

民泊物件の売買仲介

その民泊物件、適法ですか？

 

本日、民泊運営をしている収益物件のお取引が終了致しました。

 

 

大阪市内某所の収益不動産物件で、オーナー様は２階部分ワンフロアで
民泊を運営していらっしゃいました。

 

 

昨今よく聞く「民泊」ですが、民泊を適法に運営するには方法があり、
①旅館業法に基づく許可を取得する
②特区民泊の認定を取得する
上記いずれかの手続きをする必要があります。

 

 

大阪市では、

①旅館業許可を取得している施設は、平成29年9月30日現在で
1139施設あり、

②特区民泊認定施設は、平成29年10月19日現在で
287施設あるそうです。

※大阪市HPより引用

 

 

 
旅館業の許可の中でも、
・ホテル
・旅館
・簡易宿所
と区別されており、

民泊は、【簡易宿所】に該当します。

 

 

本日お取引させて頂きました物件も、こちらの①旅館業に基づく許可

である【簡易宿所】許可を取得されていました。

 

 

 
簡易宿所許可を取得されている物件を売却する場合、
所有権が移転するので、民泊運営主体も変わります。

そのため、再度許可申請（引継申請）をしなければなりません。

 

 
再度許可申請をすると、
保健所、消防署、役所が現地に確認に来られます。

当初の許可通りの内装や設備で運営しているか
チェックするためです。

 

 
申請書を提出し、
現地確認し、
諸々の調整が終了したのち、

新運営者名義で許可証が発行されます。

 

 
今回のお取引では、再度許可申請書を提出してから、
許可証の発行まで、ほぼ１カ月かかりました。
※新規の許可申請であればもっと時間がかかります。

 

 
【簡易宿所】の許可を頂いてる民泊施設ということは、
適法な民泊施設という事です。
適法な民泊施設には、大阪市より添付写真の
適正民泊シールが手渡されます。

 

 
施設利用者は、このシールを見ることで、適法な民泊施設
かどうか判断できるわけです。
※火災など思わぬ事態に遭遇した場合、違法な民泊物件に宿泊していると、
安全性が担保されていませんので、こわいものです。

 

 

 

 

今回のお取引で、
売主様サイドでは
・簡易宿所引継ぎの許可申請
・役所との調整
・民泊運営業務の引継ぎ
などの業務を率先して御手伝い頂き、

 

 

買主様サイドでは、
・民泊代行会社様との連携
・ポータルサイト別運営手法の検討
・役所の許認可関係に起因する条件面の承諾
などをご理解頂きました。

 

 
売主様・買主様の双方にご協力頂きまして、
無事お引渡しが完了致しました。

 

 

弊社としましても、民泊物件の仲介を経験させて頂くことができ、
様々な勉強をさせて頂くことができました。

 

民泊物件のご売却・ご購入を検討されているお客様は、是非一度弊社にご相談ください。

投稿日：2017年10月31日
ルート・イノベーション スタッフブログ