【住宅用】プロによる中古マンションの買い方

 

宅建業者は何を見て中古マンションを買うか？

本日、スーモ発行のフリーペーパーを
読んでいると、「マンション購入力検定」
なるものが記事にされていたので、

マンションの買い方の記事を書きたいと
思います。

 

一般のお客様が中古マンションを購入される際、
【直感】で物件を決める方もたくさんいらっしゃいます。

 

それはそれで正しいことだと思います。

ご自分が気に入った物件を購入出来ることほど
素晴らしいことはありませんから。

 

今回記載したいのは、
不動産のプロである宅建業者（買取業者）が物件を購入する
場合の目線についてご紹介し、「こうゆう観点もあるんだな」
とご理解頂ければと思います。

 

基準は市場動性と価格

買取業者が物件を購入する場合に、
一番重要視するのは【市場性】です。

言い換えると、
リフォーム等の付加価値をつけた後に販売する際、

売れる物件かどうか

ということです。

売れない物件（市場性のない物件）であれば、
購入しません。投下資本を回収できないからです。

 

また、いくら市場性があるからといっても、
買取業者はリフォーム後売却出来ないリスクも
ふくめて購入するので、
買取の値段が高ければ購入しません。

 

市場性と価格がマッチした物件のみを
選んで購入しています。

 

そして、
市場性のある物件とは、

 

・駅からの距離
・管理費、積立金等のランニング費用の妥当性
・耐震基準
・総戸数
・㎡数
・階数
・向き
・瑕疵
etc…

 

これらの内容を自社基準に照らし合わせ、
検討します。

 

 

私も不動産の買取再生業を行っておりましたので、

「売れる物件」と「売れない物件」の双方を
よく経験しました。

 

これから中古マンションを購入しようと
されている方は、出来る限り物件を比較検討し、
市場性の乏しい物件は避けた方が、
将来のリスクヘッジが出来ますよ！

 

因みに弊社では、
中古マンションを検討されるお客様には、
冒頭写真の「中古マンション比較検討シート」
をお渡しし、一緒に比較検討しています。

 

管理費の金額は妥当か？
などという検討ができ、
どの物件が総じてデメリットが少ないかという
視点で検討出来ます。

 

マンション購入はルート・イノベーションまで！

投稿日：2018年3月10日
ルート・イノベーション スタッフブログ

増える孤独死と対策

 

増える孤独死

本日、北島三郎さんの次男が亡くなり、
孤独死の可能性があると本日報道されました。

 

少子高齢化が進む中で、
この孤独死問題は今後も増えると言われております。

 

自治体レベルで
「積極的な声かけ」や「黄色いハンカチ」などの
すばらしい発想で孤独死防止をしている団体もありますが、
全体的にみると孤独死は今後も増えるでしょう。

 

ご本人や遺族のお気持ちを察すると、
いたたまれない気持ちになります。

 

私たちのような管理会社としても、
高齢入居者に対しては、出来る限りコミュニケーション
を図ることが望ましいと思いますが、
なかなか難しい事でもあります。

 

オーナー様におかれましては、
賃貸経営の一つとして、
高齢入居者を受け入れされる場合には
下記のような配慮が必要です。

 

■連帯保証人だけではなく、
緊急連絡先を複数人準備してもらう

 

■定期的に電話・FAXなどで安否確認する
ことを前提に入居してもらう

 

■よく出没される出先を把握しておく

 

■孤独死対応の保険に加入してもらう

 

などです。

 

嫌がる入居者様もいらっしゃるかもしれませんが、
ご本人の為でもあります。

 

お互いの為に
条件を承諾してもらってから
ご入居頂きましょう。

投稿日：2018年3月7日
ルート・イノベーション スタッフブログ

【仲介業者必見】4月1日から記載必須の建物状況調査ってなに？

 

平成30年4月1日から媒介契約書が変わります

平成28年6月3日公布の
宅地建物取引業法の一部を改正する法律により、

お客様から売却や購入を依頼された際に締結する
「媒介契約書」の文言が
平成30年4月1日より改正されます。

 

何が変わるか？

既存住宅（中古住宅）取引時に、
建物に質に対する不安を抱える人が多い中、
中古住宅市場活性化のために、

専門家による建物状況調査（インスペクション）を
依頼者の意向に応じてあっせんするかどうかの項目が
媒介契約書に明記されるようになります。

 

具体的にはコチラの見本をご参照ください。

 

インスペクションを受ければ、
建物の見えない傷が見えてきますので、
購入する側も予めリスクを確認することが出来ます。

 

また、既存住宅売買瑕疵保険に加入できる物件
であれば、万が一の瑕疵発見時にも対応できます。

 

インスペクションについては、
そもそも知らないという消費者も多いので、
受ける機会が増えそうです。

 

以上、宅建業法改正のお知らせでした。

投稿日：2018年3月5日
ルート・イノベーション スタッフブログ

つながりが続く賃貸借のリスクヘッジ

 

最初が肝心

先日のオーナー様とのお話。

そのオーナー様は、賃貸マンション以外にも
借地も保有されています。

現在、借地人と揉め事が生じているそうで、
弁護士を交えて解決を図っているのだとか。

そんななかオーナー様が、

 

「賃貸はオーナーと賃借人の関係がずっと続くからね。
最初に交わした賃貸借契約書の内容が、こうゆうトラブルに
なったときに役に立つね。」

 

とおっしゃった事が印象的でした。

 

本当にその通りだと思います。

 

一般的な不動産取引におおいて、
売買の場合には重要事項説明書や契約書も
しっかりしたものが作成されますが、
賃貸の場合はそうでもありません。

 

売買のような調査が必要な事項も少なく、
賃貸は数も多いので、そのようになっている
のかもしれません。

 

しかし、賃貸は売買と異なり、オーナー様と賃借人様の
関係は賃貸借契約存続期間中続きます。

 

ですので、トラブルが生じる可能性は
多分にあります。

 

売買と変わらず、賃貸の場合にもしっかりした内容の
契約を取り交わす必要があります。

 

弊社では、賃貸借契約書約款についてもリスクヘッジ条項を
しっかり盛り込んでいます。

 

トラブルを極力未然に防ぐには、
賃貸借契約書を抜かりなく作成することであり、
いざというときに役立つ内容の契約書作成を
徹底しています。

 

部屋ごとに賃貸借契約書が違う物件をお持ちの
オーナー様も多いかと思いますが、
絶対に盛り込んでおきたい条文は必ず
管理会社へ伝えるようにしてください。

 

何を盛り込めばよいかわからないオーナー様は、
お気軽に弊社までお尋ねください。

投稿日：2018年3月3日
ルート・イノベーション スタッフブログ

滞納８００万円回収の方法

 

オーナーによる自己回収事例

またまた、
2018.2.26発行の全国賃貸住宅新聞より記事をご紹介。

 

今回の記事では、
相続した賃貸物件に合計８００万円の滞納があったのを、
オーナーが自分で回収された事例です。

 

多い方で滞納額が２００万円もあったらしく、
オーナーが様々な手法をされて回収されています。

 

赤線の部分は私が良いなと思った箇所です。

 

相手に全額払えといってもすぐには無理なので、
いくら払えるかを約束したというのは良い方法
だと思います。

 

出来れば口約束でなく、
証文を交わす方が良いでしょう。

 

そして、
相手から危害を加えられないために
ファミリーレストランでお話をしたというのも
良い方法だと思います。

 

万が一の場合、
滞納者から暴行を受ける可能性もありますし、
虚言で滞納者から「オーナーから暴行を受けた」と
主張された場合にも、公共の場であれば
証人や防犯カメラでの立証もできます。

 

 

ご自分のリスクヘッジもされながら
話し合いで解決をされた良い例だと
思いましたので、ご紹介させて頂きました。

投稿日：2018年2月28日
ルート・イノベーション スタッフブログ