現地を見るということの大切さ

 

購入前には必ず現地確認を

弊社のお客様には不動産投資家の方が
たくさんいらっしゃいます。

 

近畿圏はもちろんのこと、
首都圏や九州圏にお住いの方も
いらっしゃいます。

 

不動産投資家の方は
投資拡大のために、
遠方の物件購入をされる事も
少なくありません。

 

近畿圏の方が
北海道の物件を購入されたり
しています。

 

お客様が物件購入される際に、
我々が毎度お伝えしていることは、

 

可能な限り現地にて物件見学を
してください

 

ということです。

 

不動産は、その特有の性質として

 

同じものは2つとない

 

という特徴があります。

 

これは株や為替など大きく異なる
部分です。

 

同じ投資でも、
不動産投資とは
あくまで実在する個体に対する
投資です。

 

そのため、
その物件特有の問題があります。

 

・建物状態
・利用状況
・図面ではわからない諸問題
・近隣の嫌悪施設

 

など。

 

 

利回り計算も大切ですが、
不動産投資は購入後の運営で
利益が大きく変動します。

 

 

購入前に現地を確認し、
現在の問題や
今後生じるであろう問題を
しっかり確認し、

具体的なリスク回避案を
検討して、

 

そのうえで
購入を決断されることを
おすすめします。

 

最悪現地確認できない場合でも、
信頼できる不動産会社に確認して
もらうなどで対応してください。

 

 

紙面だけで購入決定されると、
後々大きな損害が生じるかも
しれません。

投稿日：2018年1月13日
ルート・イノベーション スタッフブログ

不動産屋が持ち歩く７つ道具

今回は私が不動産屋として
普段持ち歩いている７つ道具を
ご紹介します。

 

知り合いの行政書士の先生で
文具王がいらっしゃるのですが、
その先生に感化されて
こだわって持ち歩いている物
です。

 

若干、趣味の部分が入って
おりますが、大目にみて
ください。

 

まずはカメラ。

 

コチラは、物件記録用です。
いつ何時、お客様からご相談頂く事が
あるかわかりませんので、
基本的にいつも携帯しています。

 

新卒時に購入したものですが、
広角レンズで撮影できるので
重宝しています。

 

広告用物件写真は、
別途会社の一眼レフで撮影しますので、
あくまで記録用です。

カメラが無い場合には
今は携帯でも撮影できます。

 

お次はメジャー。

コチラは5.5ｍのものを使用。

 

5.5ｍのものが実用的です。

 

物件の道路幅員を計測したり、
高低差を計測したり、
内装工事の為の寸法を計測したり、
幅広く使用しています。

 

次は方位磁石。

コチラはご存知の通り、
方位を確認するために使用しています。

 

携帯のアプリでも方位を
計測できるものがあるようですが、
私はアナログのものを使用しています。

 

次はビー玉。

コチラは物件の傾きを確認する
ためのものです。

あくまで簡易にしか確認出来ませんが、
傾いているかどうか感覚が麻痺してしまう
こともあるので、使用しています。

 

傾いていれば、
本格的な調査を専門家に依頼します。

次は三角スケール。

コチラは不動産資料を読み解く際に
使用します。

 

不動産資料では縮尺で記載されている
ものがたくさんあります。

この三角スケールがあれば、
それらを確認できます。

 

次はライト。

コチラは物件内の暗い部分を
確認するために使用します。

 

屋根裏や床下などです。

 

次は鉛筆。

これはスケッチ用の鉛筆です。

全体が芯になっているので、
地面のような凸凹箇所にも
記すことができます。

 

地面や壁にチェックを入れたい
時などに重宝します。

次は蛍光ペン。

私の場合、講師業も行っているので、
この蛍光ペンは必需品です。

 

ここはこだわりですが、
蛍光ペンではなく、蛍光鉛筆を使用
しています。

 

間違った場合にも
消しゴムで消せますし、
ペンのようにペン先が
乾くこともありません。

 

次は方眼紙。

 

コチラは地形図や間取を書くために
持ち歩いています。

 

ここもこだわりですが、
私はコクヨの【測量野帳】という
商品を使用しています。

 

測量士の方向けに開発された商品
なのですが、表紙の部分が固く、
屋外でのスケッチに適しています。

 

次はフリクション。

通常使用するのは
ジェットストリームというペンを
使用していますが、
間取を書く場合などはフリクションを
使用しています。

 

お客様宅で即席で間取を作図する
場合に、鉛筆だと消しゴムの消しカス
がでますが、フリクションは
ゴミがでないのが良いところです。

 

 

以上、
私がこだわって持っている
文房具をご紹介いたしました。

 

 

投稿日：2018年1月10日
ルート・イノベーション スタッフブログ

定期建物賃貸借の注意点

 

方式を守らないと・・・

 

自主管理のオーナー様から
ご相談頂く際に、
【定期建物賃貸借】契約
についての内容を
お受けすることがあります。

 

 

通常の普通建物賃貸借では、
期間満了と同時に
自動更新もしくは法定更新となり
契約期間が延長されます。

 

一方、
定期建物賃貸借契約は
期間満了と共に必ず契約が終了
します。
延長はありません。

 

通常、オーナー様からすると
末永く入居頂きたいと望まれる
と思いますが、

 

中には
「転勤期間中の３年間のみ賃貸したい」
と考えるオーナー様もいらっしゃいます。

 

そのようなオーナー様は
この定期建物賃貸借契約を利用されます。

 

 

この定期建物賃貸借。

見方をかえると、
入居者にとって大きな不利益となって
しまいかねない契約方法です。

 

もし入居者が
普通賃貸借契約と思って契約をした結果、
実は定期建物賃貸借契約だった場合、
入居者は必ず期間満了とともに
退去しなければなりません。

 

 

ですので、定期建物賃貸借契約を
有効に成立させるためには
要件が定められています。

 

要件は主に３つ

 

①書面で契約すること

②定期建物賃貸借であることの説明

③期間満了前の賃借人への通知

 

 

①は基本的に皆さん守られています。
１点、よく勘違いされるのが、
公正証書で契約する必要はありません。
公正証書【等】と借地借家法で定められている
だけなので、別に普通の契約方式で
かまいません。

 

 

②は忘れる方が多いです。
これは要するに、
「この契約は更新がないからね。
あとから知らなかったなんて
言わないでね。」
ということを説明する書面です。

契約書とは別に、A4の紙で
説明しなければなりません。

 

もしこの説明をしなかった場合、
オーナー側から
「これは定期建物賃貸借契約だ」
と主張することは出来なくなります。
普通賃貸借契約と同じになってしまい、
正当事由がないと解約申し入れできなく
なってしまいます。
ご注意ください。

 

 

最も皆さんが失念されるのが、③です。

 

期間が１年以上の定期建物賃貸借の場合、
オーナー様は、賃借人様に対して、
期間満了の１年前から６か月前までの間に
契約終了する旨の通知をしなければ
なりません。

 

もしこの通知をしていなければ
期間終了を賃借人様に対抗できません。

 

また、期間満了前6か月を過ぎた段階で
通知のことを思い出した場合には、
すぐ通知してください。

 

その通知がだされた6か月後に期間満了と
なります。

 

通知しない限り、
いつまでも期間満了しませんので、
ご注意願います。

 

 

 

このように、

便利な定期建物賃貸借契約は、
方式がしっかり決まっており、
守らないと有効に成立しません。

 

 

自主管理のオーナー様も、
定期建物賃貸借を締結する場合には、
信頼できる不動産会社へ
方式の確認を行ってください。

投稿日：2018年1月6日
ルート・イノベーション スタッフブログ

エアコンが故障、オーナーに直してもらえる？

 

賃貸借契約書を確認

 

オーナー様や賃借人様から
よく質問を受ける内容です。

 

賃貸物件入居時、当たり前の
ように室内にエアコンが設置
されているケースがほとんど
です。

 

エアコンは入居促進設備の
上位であり、無くてはならない
設備となっています。

 

夏場や今の時期に、
「エアコンが壊れた」という
問い合わせをよく受けます。

 

この場合、
賃貸借契約書の内容で、
【誰が修理するのか】
が異なってくるので注意が必要です。

 

 

一般的に、
賃借人はオーナー様に家賃を支払う義務
を負っています。

 

そしてその代わりに、
貸室を使用する権利を持っています。

 

一方、オーナー様は
家賃を支払えという権利を持っている
代わりに、貸室を当たり前の状況で
使用させる義務を負っています。

 

 

この前提の下、
賃貸借契約を確認しましょう。

 

 

もしも、
貸室の【設備項目】にエアコンの表記が
あった場合、

 

この場合は、
オーナー様に修繕義務があります。

 

 

エアコンという設備があることを
前提に賃借人様は入居されている
わけですから、

 

壊れたら直してあげなければ
なりません。

 

 

反対に、
もしも【残置物項目】にエアコンの表記が
ある場合には、賃借人様で修理する必要
があります。

 

 

残置物とは、
「本物件には残置物としてエアコンがあります。
それでも良いのであれば入居してください。
但し、壊れてもオーナー側で面倒はみません。」
という内容のものです。

 

 

オーナー様側からすると、
「エアコンの修理はしたくない」と
思うのであれば、賃貸借契約でしっかり
【残置物】である旨を明記しなければいけません。

 

 

賃借人様からすると、
入居時にしっかり【設備】なのか【残置物】なのか
確認しておく必要があります。

 

 

後々のトラブルにならないよう、
事前確認をしっかり行いましょう。

投稿日：2018年1月3日
ルート・イノベーション スタッフブログ

外国人入居時のリスクヘッジとは？

 

 

国籍は関係ない！？

 

※今回のブログ内における外国人とは、ビザ取得後、
日本に来たばかりで、まだ日本語を話せず、
日本にコミュニティのない方を指します。

 

 

 

 

賃貸経営をしていると、管理会社から
「外国人からの入居申込があります」
といった連絡が入ることは珍しくありません。

 

 

 

弊社の所在する大阪では、
街の至る所に訪日外国人の方々がおり、
外国人の方を見かけない日は
ありません。

 

 

外国人の方が、
日本の賃貸物件に入居しようとした場合に、
オーナー様および管理会社から
入居を断れるケースが少なくありません。

 

 

 

まず最初にオーナー様にお伝えしたい事は、
【外国人だから】という単純な理由のみで
入居を拒否する事はやめてください。

 

 

 

 

少なくとも私がこれまで不動産取引で
関わった外国人の方々は、日本人と
区別されるに値するような方は1人も
おりませんでした。

 

 

 

 

 

しかし、多くのオーナー様は、
外国人が入居することに不安を
感じる方も少なくないと思います。

 

 

 

 

 

それは致し方ない事だと思います。

 

 

 

 

地方になればなるほど、訪日外国人の方も
少ないので、存在そのものが珍しいと思います。

 

【どう接していいかわからない】

こんな思いが前提にあるのかもしれません。

 

 

 

ですので、日本人と文化の異なる外国人の方
に入居してもらう場合の注意点を少しだけ
お伝えします。

 

 

 

 

母国と賃貸ルールが違う

 

 

 

 

例えば韓国では、チョンセとウォルセという
賃貸方式があります。毎月お家賃を払う方式と、
敷金として入居時に数年分の家賃をオーナーに
渡す方式です。

 

 

 

 

このように、国によって母国と日本の
賃貸ルールが違うので、日本独自の
賃貸ルールを説明しなければなりません。

 

 

 

 

礼金なんかは、多くの外国人が疑問に
思う制度です。しっかり説明が必要です。

 

 

 

 

そして、お家賃の毎月払いの事、部屋の使い方、
生活音が響く事、ゴミ出しのマナー、この辺りは
念入りに説明が必要です。

 

 

 

 

弊社で仲介させて頂いた外国人の方で、
これまでクレームになった方はいません。

 

 

なぜなら、入居時に、徹底して説明を行うからです。

 

 

 

クレームになるケースの多くが、事前の説明が
足りない事に起因します。

 

 

 

 

外国人入居者が悪いのではなく、仲介としての
説明が悪いと私は思っています。

 

 

 

しっかり説明すれば、守ってくれる方ばかりです。

 

 

 

是非とも外国人の方の入居を受け入れて、
しっかり説明してください。

 

投稿日：2017年12月31日
ルート・イノベーション スタッフブログ