改正民法シリーズ⑤【「あんた保証人やろ！全額払わんかい！」は通用しない！？】

 

保証極度額の設定義務

ナニワ金融道のようなタイトルですが、
賃貸の現場では、言い方こそ違うものの、
保証人に対する請求は実行されています。

 

賃貸物件を借りる場合、
多くのケースで「保証人（または連帯保証人）」を
設定してもらいます。

賃借人は、契約時に保証人を準備する必要があり、
そのうえで賃貸借契約を締結します。

 

保証人を設定する理由は、
賃借人が賃料滞納した場合などに
代わりに弁済してもらうためです。

 

※実際の現場では、保証人の代わり
（もしくは保証人と合わせて）に、
保証会社による保証というものがありますが、
今回はあくまで個人にまつわる改正なので、
割愛します。

 

 

これまでの賃貸現場では、
賃借人の賃料滞納を長期間放置しておいて、
いきなり保証人に全額請求するといった
お話でトラブルになるケースも珍しく
ありませんでした。

 

賃貸現場における保証人は、
賃借人を【根保証】している立場にあります。

 

賃借人の債務不履行を根保証するので、
滞納があれば賃借人と同じように請求される
立場にありました。

 

改正民法では、
このような条文になります。

 

（個人根保証契約の保証人の責任等）
第四百六十五条の二
一定の範囲に属する不特定の債務を主たる 債務とする保証契約（以下「根保証契約」という。）であって 保証人が法人でないもの（以下「個人根保証契約 」という。）の保証人は、主たる債務の元本、主たる債務に関する利息、違 約金、損害賠償その他その債務に従たる 全て のもの及びその保 証債務について約定された違約金又 は損害賠償の額について、 その全部に係る極度額を限度として、その履行をする責任を負 う。
２ 個人根保証契約 は、前項に規定する極度額を定めなければ、 その効力を生じない。
３ 第四百四十六条第二項及び第三項の規定は、 個人根保証契約 における第一項に規定する極度額の定めについて準用する。

 

ポイントは、

 

■個人の根保証についての話です
■極度額を定めなければ効力を生じません
■保証契約は書面でしなければ効力を生じません（現行民法に同じ）

 

です。

 

今までの賃貸現場では、
保証人の保証範囲として極度額は設定されていません
でした。

 

民法改正後は、

 

【保証人による保証極度額：〇〇〇〇円】

 

といった表記がされることになります。

 

 

保証人の思いもよらぬ
債務発生を防ぐ目的ですね。

 

最初に極度額が設定されていれば、
保証人になる際に
「最悪、〇〇〇〇円の支払いを覚悟しておけばいいか」
と検討できますし、

 

貸主や管理会社も
「〇〇〇〇円以上は保証がない。放置できないな。」
と判断し、怠慢な放置もできなくなります。

 

そして、タイトルのような内容の
請求は出来なくなります。

 

 

双方にとって良い改正だと思います。

 

 

以上、
個人根保証の責任範囲のお話でした。

投稿日：2017年12月6日
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改正民法シリーズ④【賃料は当然に減額！】

 

可能ではなく当然！

例えば、皆さんが建物を借りている場合。

通常通り、貸主は管理しており、
皆さんも通常通り使用していたとして、

落雷によって建物が一部滅失してしまったと
しましょう。

 

この場合、現行民法では次のような定めがあります。

 

第六百十一条
賃借物の一部が 賃借人の過失によらないで 滅失し たときは、賃借人は 、その滅失した部分の割合に応じて、賃料 の減額を請求することができる。
２ 前項 の 場合において、残存する部分のみでは賃借人が賃借をした目的を達することができないときは、賃借人は、契約の解 除をすることができる。

 

つまり、賃借人の落ち度無く、
借りている物の一部が滅失した場合には、
賃借人は賃料減額請求をすることが【できる】
と規定されています。
※あくまでcanです。

 

そして、残りの部分では目的達成出来ない場合には
契約を解除することもできます。

 

今回、この民法第611条も改正対象になっています。

改正版はコチラ。

 

第六百十一条
賃借物の一部が滅失その他の事由により使用及び 収益をするこ とができなくなった場合において、それが賃借人 の責めに帰することができない事由によるものであるときは、 賃料は、その使用及び収益をすることができなくなった部分の 割合に応じて、減額される。
２ 賃借物の一部が滅失その他の事由により使用及び収益をすることができなくなった 場合において、残存する部分のみでは賃 借人が賃借をした目的を達することができないときは、賃借人 は、契約の解除をすることができる。

 

下線部をご覧ください。

まずは、滅失以外にも「その他の事由」が
追加されています。

※借主有利ですね。

そして、
【減額される】という文言に変更されます。

 

改正前では、
「賃料 の減額を請求することができる。」でした。

 

つまり、いちいち賃料減額請求して承諾されないと
減額されないのではなく、法律上当然に減額される
という内容に変更されるのです。

 

これは民法の賃貸借の話です。
つまりは、私人間全ての賃貸借に適用されるということです。
※特別法ある場合は特別法優先ですが。

 

以上、
使用収益不能時の当然減額について記載いたしました。

投稿日：2017年12月4日
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改正民法シリーズ③【敷金】について明文化されます

民法に定めがなかった敷金

実務的には当然のように【敷金】を取り扱って
いますが、実は【敷金】について現行民法には
明記がありませんでした。

 

我々は判例の考え方（判例法理）に則って
行動していたのです。

 

今回の改正民法では
第622の2で敷金について明文化されます。

 

第六百二十二条の二
賃貸人は、敷金（いかなる名目によるかを 問わず、賃料債務その他の賃貸借に基づいて生ずる賃借人の賃 貸人に対する金銭の 給付を目的とする 債務を担保する目的で、 賃借人が賃貸人に交付する金銭をいう。 以下この条において同 じ。）を受け取っている場合において、次に掲げるときは、賃 借人に対し、その受け取った敷金の額から賃貸借に基づいて生 じた賃借人の賃貸人に対する金銭 の給付を目的とする 債務の額 を控除した残額を返還しなければならない。
一 賃貸借が終了し、かつ、賃貸物の返還を受けたとき。
二 賃借人が適法に賃借権を譲り渡したとき。
２ 賃貸人は、賃借人が賃貸借に基づいて生じた金銭の 給付を目 的とする 債務を履行しないときは、敷金をその債務の弁済に充てることができる。この場合において、賃借人は、賃貸人に対 し、敷金を その債務の弁済に充てることを請求することができ ない。

 

最初の下線部にあるように、
敷金の定義が明文化されます。

２つ目の下線部は、
以前の記事ににも記載しましたように、
賃借人側から賃貸人へ
「滞納賃料を敷金から支払っといて」
と請求することはできない旨規定しています。

 

 

実務のこれまでと、
何ら取り扱いに変更はなさそうです。

 

余談・敷金の歴史

敷金の歴史（起源）ですが、
一説では
江戸時代に結婚する花嫁の家族が花嫁にお金を持たせたことに
由来するそうです。
離婚時には基本夫側から全額返金していたそうで、いまの敷金と
同じような内容だったそうです。

 

以上、改正民法における
「敷金の明文化」
のお知らせでした。

 

投稿日：2017年12月2日
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世界各国の人と友達に・・・

 

シェアハウスは素晴らしい

弊社では事業の一環として、
自社にてシェアハウスを運営しています。

 

大阪でも各地にシェアハウスが設けられおり、
新しい住空間として普及しつつあります。

 

多くのシェアハウスでは、
ハウス独自のコンセプトを持っています。

 

・バンド好きシェアハウス
・就活シェアハウス
・勉強シェアハウス　　　などなど

 

弊社のコンセプトは【国際交流】。

 

外国人の方に入居してもらい、
日本人との交流をするためのシェアハウスです。

 

現在も各国の外国人の方に入居してもらっています。

 

国際交流シェアハウスを運営していて一番楽しいことは、
各国の人と会話ができ、色んなことを教えてもらえることです。

 

文化の違いや、考え方の違い、
それぞれが異なる環境で生活してきたので、
新しい発見ばかりです。

 

金子みすゞさんの詩【わたしと小鳥と鈴と】で表現されるように、

まさに『みんな違ってみんな良い』です！

 

 

私たちが国際交流シェアハウスを運営しようと思ったのは、
外国人の皆さんが賃貸物件に簡単に入居できない（審査の問題）
現状をみて、「それなら外国人が住みやすい家を自分たちで作ろう」
といった考えからでした。

 

 

運営上、確かに通常の賃貸物件運営とは違う部分がありますし、
ノウハウが無いと難しい部分があります。
私たちも壁に当たり、解決することで、経験をしてきました。

 

 

しかし、それらは取るに足らないことで、
他にもっと得られるものがあります。

 

 

世界各国の人と友達になれる

 

世界の人と友達になれること。

これが国際交流シェアハウスの醍醐味です。

 

シェアハウスはゲストハウスや民泊と異なり、
中長期滞在施設ですので、しばらくの間を
同じ空間で過ごします。

 

そうすることで、
友達になることができ、
数日では味わうことのできない生身の国際交流が
出来ます。

 

入居者だけでなく、私たちも国際交流させて
もらっています。

 

 

自分が海外旅行するときには、
その友人を訪ねていくこともできます。

 

 

これは本当に素晴らしいことです。

 

 

世界各地から日本を訪れた人が、
同じ屋根の下で生活をする。

 

 

一期一会を大切にしています。

 

 

もし、これからシェアハウスをしてみたいと
思っていらっしゃる方がおられましたら、
どうか【利回り】だけで考えるのはやめてください。

 

 

【利回り】だけを追いかけることは、
結果、誰も幸せになりません。

 

 

住む人が幸せになるシェアハウスを
私たちも目指しています。

 

投稿日：2017年11月30日
ルート・イノベーション スタッフブログ

改正民法シリーズ②【賃借人の原状回復義務】明文化されます

取り扱いは変わらない？！

賃貸物件を借りた場合、
退去する際、入居時の状態に戻すことを
「原状回復」と言います。

 

これまで民法には原状回復に関する内容
は明文化されておらず、判例をもとに実務
でも行っていました。

 

今回の改正における「原状回復義務」の明文化とは、
判例の考え方（判例法理）を明文化したに過ぎず、
賃貸の現場でも特に取り扱いが変わるわけでは
ありません。

 

改正民法第621条にて、次のように
明記されます。

（賃借人の原状回復義務）
第六百二十一条 　賃借人は、賃借物を受け取った後にこれに生じ た損傷（通常の使用及び収益によって生じた賃借物の損耗並び に賃借物の経年変化を除く。以下この条において同じ。）があ る場合において、賃貸借が終了したときは、その損傷を原状に 復する義務を負う。ただし、その損傷が賃借人の責めに帰することができない事由によるものであるときは、この限りでない 。

 

下線部が重要です。

原状回復においては、
国交省および各自治体が公開しているガイドライン
で導入されておりますように、通常損耗は賃借人によって
原状回復する必要は無いということがしっかり明記される
ことになります。

 

通常損耗の例としては、
冷蔵庫裏のクロスの黒ずみ等が挙げられます。

 

このような物については、
ガイドラインを遵守している管理会社やオーナー
であれば、これまでの取り扱いと変わりません。

 

ガイドラインを遵守していなかった
管理会社やオーナーは気をつけてください。

民法という法律に明記されまから。

 

 

 

しかし、実際の現場で
「どれが通所損耗なのか」
という部分でのトラブルに対する解決策として
起爆剤になるかといえば、疑問です。

 

 

やはり、入退去時チェックリスト作成の徹底や、
写真撮影など、各々がリスクヘッジをする必要
があると思います。

 

以上、改正民法における
「賃借人の原状回復義務」について
お知らせでした。

投稿日：2017年11月29日
ルート・イノベーション スタッフブログ