外国人入居時のリスクヘッジとは？

 

 

国籍は関係ない！？

 

※今回のブログ内における外国人とは、ビザ取得後、
日本に来たばかりで、まだ日本語を話せず、
日本にコミュニティのない方を指します。

 

 

 

 

賃貸経営をしていると、管理会社から
「外国人からの入居申込があります」
といった連絡が入ることは珍しくありません。

 

 

 

弊社の所在する大阪では、
街の至る所に訪日外国人の方々がおり、
外国人の方を見かけない日は
ありません。

 

 

外国人の方が、
日本の賃貸物件に入居しようとした場合に、
オーナー様および管理会社から
入居を断れるケースが少なくありません。

 

 

 

まず最初にオーナー様にお伝えしたい事は、
【外国人だから】という単純な理由のみで
入居を拒否する事はやめてください。

 

 

 

 

少なくとも私がこれまで不動産取引で
関わった外国人の方々は、日本人と
区別されるに値するような方は1人も
おりませんでした。

 

 

 

 

 

しかし、多くのオーナー様は、
外国人が入居することに不安を
感じる方も少なくないと思います。

 

 

 

 

 

それは致し方ない事だと思います。

 

 

 

 

地方になればなるほど、訪日外国人の方も
少ないので、存在そのものが珍しいと思います。

 

【どう接していいかわからない】

こんな思いが前提にあるのかもしれません。

 

 

 

ですので、日本人と文化の異なる外国人の方
に入居してもらう場合の注意点を少しだけ
お伝えします。

 

 

 

 

母国と賃貸ルールが違う

 

 

 

 

例えば韓国では、チョンセとウォルセという
賃貸方式があります。毎月お家賃を払う方式と、
敷金として入居時に数年分の家賃をオーナーに
渡す方式です。

 

 

 

 

このように、国によって母国と日本の
賃貸ルールが違うので、日本独自の
賃貸ルールを説明しなければなりません。

 

 

 

 

礼金なんかは、多くの外国人が疑問に
思う制度です。しっかり説明が必要です。

 

 

 

 

そして、お家賃の毎月払いの事、部屋の使い方、
生活音が響く事、ゴミ出しのマナー、この辺りは
念入りに説明が必要です。

 

 

 

 

弊社で仲介させて頂いた外国人の方で、
これまでクレームになった方はいません。

 

 

なぜなら、入居時に、徹底して説明を行うからです。

 

 

 

クレームになるケースの多くが、事前の説明が
足りない事に起因します。

 

 

 

 

外国人入居者が悪いのではなく、仲介としての
説明が悪いと私は思っています。

 

 

 

しっかり説明すれば、守ってくれる方ばかりです。

 

 

 

是非とも外国人の方の入居を受け入れて、
しっかり説明してください。

 

投稿日：2017年12月31日
ルート・イノベーション スタッフブログ

【賃貸物件】募集開始3日以内成約極意

 

基本動作が1番の要

賃貸オーナー様の悩みの種。

それは空室です。

 

空室状況が続くと、その部屋は何の収益も
生み出してくれません。

キャッシュフローに大きな影響が生じます。

 

賃貸物件に空室が生じたときは、
まず空室を埋めることを考えます。

 

空室対策でオーナー様がよく実践されるのは、
費用を払って室内リフォームをしたり、
設備を導入したりすることです。

 

 

弊社では、オーナー様の賃貸物件を管理させて
頂いておりますが、オーナー様へのご提案の
中で、【費用を払う】内容の空室対策をご提案
するのは最後の最後です。

 

 

まずは費用をかけずに空室を埋めることが
第一優先です。

 

費用をかければリスクが発生しますし、
頭を使わずお金を使うことは推奨しません。

 

 

このように、
費用をかけてはもらいませんが、
弊社の管理物件は現在、
連続して募集開始から３日以内に
お申込みいただき、成約になっています。

 

 

その方法は？

 

その方法はいたってシンプルです。

 

 

弊社では
物件特性に沿った募集条件を設定し、
募集開始と同時に仲介会社へ紹介の為の
訪問を徹底しています。

 

そして、
HPにも記載している通り、
管理会社として中間搾取をすることは
一切せず、仲介会社にも満足してもらえる
設定にしています。

 

 

この基本動作。

 

実は管理業界では
中間搾取が当然とされており、
本当は当たり前のはずの基本動作を
実行している管理会社は少ないのです。

 

 

弊社の管理料は
一般的な管理会社と変わらず５％です。

 

 

管理会社として、
この５％こそが収入のすべてであり、
それ以外の部分で中間搾取など
言語道断だと思っております。※

※工事請負などを正式に請け負う会社等は別。

 

そのため、弊社の管理業務では
工事見積などを隠すことなく、
全てオーナー様に原本をお渡しいたします。

 

 

オーナー様の中では、
弊社の考えに共感してくださり、
別に保有していらっしゃる物件の
売却を依頼してくださるオーナー様も
いらっしゃいます。

 

嬉しい限りです。

 

 

管理を受託した以上、
リスクのない早期満室、賃貸経営状況の向上を
ご提案・実行するのが管理会社の務めです。

 

 

今後も信念をもって
管理業務に専念したいと思います。

 

 

投稿日：2017年12月27日
ルート・イノベーション スタッフブログ

購入申込みの裏側

 

 

売主様は何をもって判断するか

 

不動産売買の仲介を行っておりますと、必ず
『購入申込み』という動きが発生します。

 

文字通り、売却物件に対して『購入したい！』
という意思表示をする行為です。

 

あなたが不動産を購入したいと判断したとき、
諸条件を明記した購入申込書を売主様に提出します。

その申出によって、売主様はあなたに不動産を
売却するか否かを判断します。

 

 

 

この購入申込、
申込書を提出している購入希望者があなただけの場合、
交渉も割と時間的ゆとりをもって進めることが出来ますが、
複数人からの同時申込があった場合、
不動産会社や売主様は何をもって判断するのでしょうか。

 

 

番手をおさえるために

 

まず確認するのは、金額を含めた諸条件です。

 

売主様にとって一番大切な要素は金額です。

 

そして、契約時期や引渡し時期なども
大切な判断要素になります。

 

 

次に、購入希望者の確実性です。

 

 

どういうことかというと、

 

 

例えば5000万円の不動産申込をするとして、
購入資金が現金なのか融資利用なのかによって、
実際に購入出来るか否かの確実性が変わってきます。

 

現金の方は必ず購入出来ますが、融資利用の方は、
金融機関から融資を否決された場合には購入することが
出来なくなるので、売主様からは前者が優先されます。

 

売主様も不動産会社も、安全確実な不動産取引を望んでいます。

 

 

 

つまり、

もし本当にあなたが購入したい物件が見つかり、
その物件に購入申込が複数行われている場合には、
本当に妥協出来ないものを除き、
出来る限り売主様の売却条件に近い形で申込む事を
お勧めします。

 

 

いずれにせよ『あなたに売却する』
と決断されるのは売主様です。

 

本当に購入したいのであれば、
まずは購入申込者として1番手になる事が必要です。

 

 

他の人が価格交渉をして購入申込をし、
あなたが売出金額満額で購入申込したとしても、
あなたが提示した他の条件が極端な場合、
売主様は前者への売却を決断されることもあります。

 

 

 

融資利用をされる方の方が多いですし、
現金購入はなかなか出来る事ではありませんので、
確実性を100%担保することは難しいです。

 

 

しかし、
購入申込提示より前に金融機関と打ち合わせをしておき、
内諾をもらっておくことで、100%に近づけることは出来ます。

 

本当に購入したいと思う物件が現れた時のために
事前準備をする事をおススメ致します。

 

最後に、売主様の中には、
思い入れのある不動産の売却先として、
購入者の人柄を重視される方もいらっしゃいます。

 

『お金払うんだから文句ないだろ』

という姿勢で接するのはどうかやめて下さい。

 

 

不動産購入というご縁のリレーを大切にして頂ければと思います。

 

投稿日：2017年12月25日
ルート・イノベーション スタッフブログ

使用貸借って何？

 

家賃0円の場合

 

 

一般的には

皆さんが賃貸住宅に住む場合、大家さんとの間で賃貸借契約を締結します。

 

 

毎月決まった賃料を大家さんに支払い、暮らすわけです。

 

 

しかし、大家さんと特殊な間柄にある場合、

「賃料いらないよ。」

と言われることもあります。

※例えば親子関係など。

 

 

このように、無料で物を借りることを法律上
「使用貸借」といいます。

 

 

 

無料なので良い

 

と思うかもしれませんが、
法律上、使用貸借には賃貸借と異なる部分が
あります。

 

 

 

まず、賃貸借と違い使用貸借では、目的物の
保存保管に必要な通常費は借主が捻出
しなければいけません。

大家さんを頼れないのです。

 

 

次に、使用貸借は第三者に対する
対抗力がありません。

「自分はここに住んでいるんだ！」

と強く主張できないのです。

 

 

また、賃貸借で家に住んでいる場合、
相続の対象になりますが、使用貸借は
相続されません。

 

 

父が借主として賃貸物件を契約しており、
一緒に住んでいる場合、賃貸借ならあなたが
相続すればそのまま住めますが、使用貸借だと
出ていかなければいけません。

 

 

そして、使用貸借には借地借家法の適用が
ありません。

 

 

このように、特殊な間柄で無料で借りている
場合は、無料ならではの弱い部分があります。

 

 

 

 

不動産取引の中でもたまに遭遇するお話です。

 

 

 

皆さんも無料で借りている場合はお気をつけ下さい。

投稿日：2017年12月23日
ルート・イノベーション スタッフブログ

家の購入時、抵当権はついたまま？

 

基本的には消えるが・・・

よくご質問頂く内容です。

 

皆さんが家を購入する場合、
多くの方が住宅ローンを利用します。

 

銀行からお金を払って購入するわけです。

 

そして購入時、その不動産には銀行を
抵当権者とする「抵当権」という担保権が
設定されます。

 

これは、「もし毎月の銀行への返済を
しなかった場合、その不動産を売却して
換金します。」
というもので、不動産を担保として
差し出している内容のものです。

 

 

毎月銀行へ滞りなく返済していれば
問題ないですが、滞ると、
銀行（抵当権＝債権者）はその不動産を
競売にかけ、換金します。

 

 

さて、一般の人が売りに出している不動産の
多くには、先に述べた抵当権が設定されています。

 

この抵当権、皆さんが購入する時には
ついたままなのでしょうか？

 

 

抵当権は引き渡しまでに消される

 

 

多くの不動産取引の場合、

契約書約款に

「抵当権等は消して引き渡す」

旨の条文が盛り込まれています。

 

 

ですので通常の不動産購入をされる
場合には、気にされなくて大丈夫です。

 

 

もし、

引き渡しを受ける時に抵当権が
設定されたままだとどうなるでしょうか。

 

 

これは、前所有者を債務者とする抵当権が
ついたまま購入したことになり、前所有者が
ローンを滞ったら、競売で家を取り上げられる
ことになります。

※回避法もありますが、お金がかかります。

 

 

 

ですので、イレギュラーな取引にて不動産購入を
検討されているのであれば、担保権などしっかり
確認してください。

 

思わぬ損害を被ることになります。

投稿日：2017年12月20日
ルート・イノベーション スタッフブログ